Вступ

Необхідно розрізняти ринкову вартість (Market Value) та інвестиційну вартість (Іnvestment Value). Американська Федеральна корпорація страхування депозитів (FDІ) дає таке визначення поняття «ринкова вартість»: це найбільш імовірна ціна власності на конкурентному і відкритому ринку в умовах справедливого продажу, якщо покупець і продавець діють обережно і за умови, що на встановлення вартості ніщо не впливає неналежним чином. Ринкова вартість відображає очікувану вигоду середньостатистичного інвестора, тоді як інвестиційна - очікувану вигоду певного інвестора. Інвестиційна вартість враховує індивідуальні вимоги інвестора, його ставку і можливості альтернативних інвестицій, ставку оподатковування, умови фінансування угоди, заплановане використання придбаної власності.

Існує також поняття «внутрішня вартість» (Іntrіnsіc Value) – вартість, встановлена професійним, досвідченим і об'єктивним аналітиком, який не тільки коректно оцінив очікувані грошові потоки, але й точно визначив ставку дисконтування. Отже, знайти справжню внутрішню вартість практично неможливо. Вважається, що на конкурентному і відкритому ринку ринкова вартість наближається до внутрішньої вартості.

У цій статті мова йтиме саме про внутрішню вартість, або, інакше кажучи, про вартість банку.

Інвестиційний аналіз, за допомогою якого визначається вартість банку, складається з декількох послідовних етапів:

-          формування загального уявлення про банк, проведення первинного інформаційно-аналітичного дослідження;

-          визначення різних методів оцінки для конкретного банку, вибір методу оцінки;

-          уточнення і доповнення інформації, необхідної для коректного проведення оцінки обраним методом;

-          оцінка вартості банку.

Результатом проведеного аналізу є інвестиційний звіт про банк з обґрунтуванням вартості.

Етап 1. Формування загального уявлення про банк

Проведення первинного інформаційно-аналітичного дослідження необхідне для коректного вибору методу оцінки вартості. У залежності від діяльності банку на ринку, його фінансового стану й інших факторів визначаються обсяг і способи подальшого інвестиційного аналізу...>>>

Новий рік на фондовому ринку України розпочався досить вдало. По завершенню різдвяних свят вітчизняний ринок цінних паперів продовжив своє динамічне зростання. За підсумками першого місяця року обсяги торгів в організованому сегменті ринку склали близько 1 млрд. гривень. При цьому майже 60%  усієї торгівлі в січні припало на корпоративні облігації, третина – на акції, а решта на урядові облігації та інвестиційні сертифікати пайових фондів.

Протягом січня 2007 року загальний обсяг торгів з цінними паперами на організаторах торгівлі становив 963,34 млн. грн.  (Див. табл. 1).

Водночас слід зазначити, що порівняно з даними за аналогічний період 2006 року, у січні 2007 року загальний обсяг торгів на організаторах торгівлі зменшився на 501,67 млн. грн. (січень 2005 року – 1,47 млрд. грн.).

Протягом січня 2007 року обсяг торгів на ПФТС становив 955,93 млн. грн. Порівняно з аналогічним періодом 2006 року, у січні 2007 року обсяг торгів на ПФТС зменшився на 500,27 млн. грн. (січень 2006 рік – 1,46 млрд. грн.). Обсяг торгів на ПФТС у січні 2007 року становив 99,23% від загального обсягу торгів на організаторах торгівлі за цей період.

У лютому обсяги торгів на ПФТС перевищили 1.2 млрд. грн.. Однак особливо помітним було не саме пожвавлення  торгівлі, а стрімке зростання  цін, насамперед на акції українських блакитних фішок. Надзвичайно високим попитом користувалися  акції енергетичних компаній, банківських установ та підприємств гірничо-металургійного сектору економіки.  Ціна купівлі акцій Донбасенерго зросла на 68%, Центроенерго – майже на 74%. На 48% подорожчали акції Дніпроенерго, на 37,5%  - акції Західенерго і на 27% акції Київенерго. Акції підприємств трубної промисловості подорожчали на 30%, а акції Укрсоцбанку зросли на 16%. Водночас акції Райффайзен Банку Аваль втратили 3% своєї вартості. (Див. табл. 2).

У лютому індекс ПФТС зріс на 23,39% і встановив свій новий за останні три роки історичний максимум. Лідерами торгів залишилися  корпоративні облігації, однак їх частка у загальному обсязі зменшилася на 13%. Частка акцій зросла майже на 5%, урядових облігацій – більш ніж на 14%, а муніципальних облігацій скоротилася з 10,5 до 6,8%.

Кінець лютого виявився переломним як для світових фондових ринків, так і для українського.  27 лютого у Китаї відбулося рекордне з 1997 року падіння цін на  фондовому ринку. Капіталізація ринку зменшилася за деякими оцінками майже на $150 млрд. Це у свою чергу призвело до падіння американського та європейських фондових індексів. За період з 26 лютого по 1 березня індекс FTSE –100 у Лондоні впав на 5%, Dow-Jones втратив 3,2%, а  Nasdag Composite – 4%...>>>

Придбаваючи об'єкт нерухомості, покупець повинен пам'ятати: як би ретельно рієлтор, нотаріус чи реєстратор, які оформляють угоду, не перевіряли його юридичну чистоту, повної гарантії того, що угода не буде оскаржена колишніми власниками немає. За статистикою, кожен сотий власник позбавляється своїх прав на нерухомість з незалежних від нього причин.

Найбільший відсоток конфліктів на ринку житла зумовлюють суперечки про недійсність угод. За останні декілька років структура причин суперечок із прав власності істотно змінилася. Залишились у минулому суперечки, пов'язані з дефектами при приватизації  менше стало шахрайства і відвертого криміналу. З іншого боку – на ринку з’явилося більше об'єктів нерухомості. Істотно зросла частка квартир з історією передачі прав власності, тобто тих, що «пережили» декілька угод. Збільшилась кількість квартир з дефектами в історії і таких, котрі потенційно несуть у собі ризик суперечки щодо права власності.

Судова практика наголошує на тому, що визнання однієї з попередніх угод з нерухомістю недійсною автоматично спричиняє недійсність усіх наступних угод. Потерпілим при цьому виявляється останній власник.

На допомогу покупцеві приходять професійні учасники ринку нерухомості. По-перше, рієлтори (агенти), які підбирають житло відповідно до вимог клієнта, і супроводжують угоду. По-друге, нотаріуси, які засвідчують угоду. І, нарешті, державний орган з реєстрації прав та угод, який також здійснює правову експертизу укладеної угоди.

До переліку рієлторських послуг, крім посередницької діяльності з підписання угод і допомоги в оформленні документів входить перевірка так званої юридичної чистоти угоди (містить у собі збір і аналіз документів, що свідчать про попередні угоди, з'ясування інформації про користувачів житлового приміщення) і надання гарантій цієї перевірки.

Разом з тим треба враховувати, що результати перевірки юридичної чистоти ґрунтуються винятково на інформації, що міститься на матеріальному носії, тобто  в письмовому документі. Рієлтори практично не в змозі особисто зустрітися з кожним із попередніх власників чи користувачів і довідатися про обставини, що супроводжують здійснення угоди, встановити факт наявності прав на житло яких-небудь неврахованих осіб, наприклад неповнолітніх дітей, не зареєстрованих у приміщенні і не вписаних у паспорт батьків. Крім того, існують обставини, які неможливо зафіксувати в документах чи виявити при особистих зустрічах. Це, скажімо, підписання угоди під тиском насильства чи погрози, у результаті підкупу службовця організації, що забезпечує експлуатацію нерухомості, працівника органів внутрішніх справ чи нотаріуса. Сама думка агента про законність угоди може бути помилковою. А не виявлені при перевірці ризики надалі можуть бути підставою для припинення права власності клієнта.

     Згідно із законодавством, рієлтор несе відповідальність за прострочення і надання неякісних послуг. Тому у випадку позбавлення права власності клієнта на придбану нерухомість агент не зобов'язаний відшкодовувати вартість об'єкта. У кращому випадку його відповідальність полягатиме в поверненні клієнту отриманої винагороди і сплати штрафу...>>>
 

 

Загальноросійських страхових стандартів на ринку іпотечного кредитування сьогодні не існує. Кожна кредитна установа висуває свої вимоги: як до страхової організації, так і страхового покриття. Але при цьому комплексне іпотечне страхування, як правило, включає три секції.

Секція майнове страхування. Об'єкт страхування - майнові інтереси кредитної організації, пов'язані з ушкодженням або знищенням нерухомого майна, що передане під заставу. Страхові ризики, що включаються у страхове покриття, - це, як правило, пожежа, вибух газу, стихійні лиха, протиправні дії третіх осіб, падіння літальних  апаратів чи їхніх уламків. Страхова сума встановлюється в межах вартості майна. У більшості випадків за договором  два вигодонабувача: банк в частині залишку заборгованості за кредитним договором і позичальник у частині страхового відшкодування, що залишилася.
         Секція страхування життя і працездатності позичальника. Об'єкт страхування - майнові інтереси кредитної організації, пов'язані з неможливістю виконання позичальником обов'язків за кредитним договором внаслідок його смерті або постійної втрати працездатності в результаті захворювання чи нещасного випадку. Страхова сума визначається в розмірі заборгованості за кредитним договором. Вигодонабувач - банк...>>>

 

   

Незаперечним фактом є наявність серед віруючих мусульман великої кількості як тих, хто бажав би дати свої кошти в позику, так і тих, хто бажає їх отримати. Це, звісно, не може не зацікавити традиційних західних банкірів, які не проти відхопити ласий шматок цього, порівняно ще зовсім неосвоєного, ринку. А для банкірів неісламського ринку не зайве перейняти цікавий досвід відповідних новацій.

Даний матеріал дещо знімає завісу таємничості, що огортає ісламську банківську справу і допоможе провести паралелі зі звичною нам практикою позичання під відсотки. Водночас західні банкіри змо­жуть відшукати поради для своїх гуртових та роздрібних клієнтів, які хотіли б залучити у свій бізнес ісламський капітал. А тим неісламським фінансовим та експортним інституціям, які лише виходять на ринки мусульманських країн, знання особливостей тутешніх банківських практик слугуватиме  гострою екзотичною приправою.

Найпершим пра­вилом є принципова заборона надання чи виплати позикових відсот­ків, так званого ріба — бо як нема наживи, то нема й образ. Те, що можна назвати "чистим" ісламським банківським бізнесом, дуже нагадує "венчурне", ризикове фінансування, або невідшкодовну інвестицію, або ж звичайну інвестицію в цінні папери. У таких випадках інвестор отримує частку в прибутках інвестованого ним бізнесу, а якщо прибутків немає, — втрачає своє капіталовкладення. Тобто це інвестування, а не позика, що, ско­ріше, є більш типовим для німецької, японської чи іспанської моделей ведення банківського бізнесу, ніж для британської чи американської.

      Для цього було розроблено багато фінансових інструментів, щоб дотримуватися букви ісламських приписів, але не їхню духу. Втім, тут багато залишається незрозумілим. Деякі інструменти, що успішно використовувалися років з 20 тому, тепер не використовуються взагалі. Задля уникнення податкових санкцій, існує практика конвертації відсоткових надхо­джень у загальне збільшення обсягу капіталу — аналогічно, на ранніх етапах розвитку сучасної банківської справи в ісламських краї­нах, інвестори практикували купівлю нульових облігацій або дисконтних казначейських облігацій, з яких отримували не відсотки, а приріст вартості самого   цінного   паперу...>>>

Як унебезпечити власний бізнес від ризиків