інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку
на головну
Сучасний стан та тенденції розвитку російського іпотечного ринку



Минулий рік пройшов у Росії під гаслом «Оживити іпотеку!». Цьому сприяли і програми на федеральному рівні, і запевнення влади про те, що криза минула, а отже, можна брати кредит. Портфелі нарощували переважно державні банки. Однак активізувалися на ринку іпотеки і комерційні кредитні організації, які накопичили надлишкову ліквідність.

Аналітики вважають, що у посткризовий період повинні запроваджуватись інші правила гри на ринку іпотеки. За так званими інститутами розвитку – зокрема, Агентством з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) – слід залишити низку регулятивних і соціальних функцій. Але ринок іпотеки та його подальший розвиток усе ж треба віддати на відкуп банкам. Їм, у свою чергу, потрібно розуміти, що закінчення кризи не спричиняє швидке зростання рентабельності, а створює зовсім інші умови для розвитку, в тому числі в секторі іпотеки.

Тепер нарощування бізнесу можливе тільки на базі вдосконалення технологій та оптимізації витрат. Крім того, закінчилась ера монобанків, які спеціалізувались виключно на житловому кредитуванні. Вони або виходять із ринку, або вливаються в універсальні кредитні організації чи фінансові групи. Для ринку іпотеки сьогодні як ніколи характерною є тенденція консолідації. Саме через злиття і поглинання в цьому секторі можливий розвиток.

У фазі зростання

За останній рік більшість банків відновили надання житлових кредитів. При цьому на ринок повертаються більш ризиковані іпотечні програми: кредити на придбання заміського житла, позики на купівлю нерухомості на первинному ринку (новобудови), а також нецільові кредити під заставу нерухомості. Банки знову почали пропонувати програми з фіксованими, комбінованими і плаваючими ставками.

При аналізі внутрішньорічної динаміки житлового кредитування дедалі менше позначається ефект «низької бази». Якщо взяти дані за 11 місяців 2010 року, то обсяг кредитів, виданих за цей період, у 2,5 рази перевищує аналогічний показник відповідного періоду 2009 року. У кількісному вираженні за десять місяців 2010 року надано в 2,04 рази більше іпотечних кредитів, ніж за аналогічний період позаминулого року.

Зріс також середній розмір кредиту: з 1,17 млн. рублів на 1 грудня 2009 року до 1,25 млн. рублів, зафіксованих на ту ж дату минулого року. Ця позитивна тенденція відображає одночасно два різноспрямовані чинники. По-перше, відновлення доходів населення. За оцінкою Росстату, реальні грошові доходи (за винятком обов’язкових платежів, скорегованих на індекс споживчих цін) у 2010 році, порівняно з 2009, збільшилися на 4,3%; в грудні 2010 року, порівняно з відповідним періодом 2009, - на 3,3 %. По-друге, зростання цін на житло. За підсумками трьох кварталів 2010 року, середня вартість житла зросла більш ніж на 6,8%, по відношенню до четвертого кварталу 2009 року.

За перші 11 місяців 2010 року середньозважена ставка по іпотечному кредиту в рублях склала 13,2%. У порівнянні з показником за 10 місяців 2010 року, розмір ставки знизився на 0,1 процентного пункту. Середньозважена ставка за кредитами в іноземній валюті за перші 11 місяців минулого року склала 11,1%. Місячна динаміка свідчить про істотне зниження рівня ставок по іпотечних кредитах, якщо порівнювати з тими розцінками, що пропонувалися банками під час кризи.

Купівля під питанням

До кризи, вибираючи між орендою житла і його купівлею за іпотекою, більшість російських громадян надавали перевагу другому варіанту. Хоча іпотечні платежі відчутно позначалися на сімейному бюджеті, кредит можна було оформити без першого внеску, банки періодично знижували ставки, та й стрімке зростання цін повинне було компенсувати виплати по іпотеці.

Зараз для оформлення кредиту потрібно бути спроможним оплатити як мінімум 10-20% вартості об’єкта, а більшість банків вимагає внести 30%. Багато потенційних позичальників не впевнені в стабільності свого фінансового становища. На даний момент платежі по іпотеці практично вдвічі перевищують орендні. Наприклад, один із найдешевших варіантів – однокімнатна квартира площею 33 кв. м у панельному будинку в недорогому спальному районі на околиці Москви коштує 4,5 млн. руб. Оренда такої квартири обійдеться в 20-23 тис. руб. Якщо оформити кредит із першим внеском 20% під 14% річних на 15 років, щомісячний платіж по кредиту складе близько 48 тис. руб., а переплата банкові по відсотках за весь термін кредиту – більше 5 млн. руб. Якщо покупцеві вдалося накопичити половину вартості квартири, ставка буде меншою. Так, якщо взяти кредит на квартиру під 11% річних із першим внеском 50% на 15 років, щомісячні виплати скоротяться до 25,5 тис. руб. на місяць, що вже можна порівняти з орендними платежами, а переплата складе близько 2,3 млн. руб.

Поки що з економічної точки зору, оренда краща від іпотеки. Зростання цін на нерухомість має становити не менше 10% на рік, а процентна ставка по іпотеці – впасти за цю позначку. Тобто коли проценти по кредиту будуть з’їдатися підвищенням капіталізації заставного об’єкта, тоді позичальники будуть активніше входити у правовідносини з кредитними організаціями та відмовлятися від оренди тимчасового житла на користь його купівлі.

За даними центрального банку, на кінець 2010 року частка кредитів, по яких не було допущено жодного простроченого платежу, або термін прострочення становив не більше одного місяця, перевищила 91%. Сукупна частка дефолтних боргів – із платежами, простроченими на 91 день і більше, становить 6,95% (на 1 грудня 2010 року). Частка технічної «проблематики» (до одного місяця) – 5%, а частка прострочення середнього рівня (від 31 до 90 днів) – 1,77%.

Райдужні прогнози

Ринок відновлюється прискореними темпами. За даними на 1 грудня, обсяг видачі іпотечних кредитів склав 315 млрд. рублів, на противагу 124,6 млрд. рублів – за аналогічний період минулого року. Основними чинниками, що забезпечили це зростання, стали поліпшення умов кредитування і стабілізація економічної ситуації в Росії.

Прогнози на 2011 рік також втішають. Так, обсяг виданих кредитів в І кварталі 2011 року може скласти 72,6 млрд. рублів у І кварталі 2010 року, обсяг наданих житлових позик склав 48,9 млрд. рублів, тобто зростання становить 148,0%.

Обсяг видачі кредитів у 2011 році досягне 523,6 млрд. рублів. На відміну від 2010 року, цей показник зросте на 150%. Якщо розглянути динаміку ринку більш докладно, то прогнозується його щоквартальне зростання.

Головна тенденція 2011 року полягатиме у зростанні іпотечного попиту саме на елітну нерухомість – причому як в Росії, так і за кордоном. Основний необхідний фактор для розвитку іпотечного ринку – це розвиток будівельної галузі для задоволення потреб населення в житлі економ-класу. Доступність іпотеки, в першу чергу, обмежують високі ціни на нерухомість при порівняно низькому рівні доходів населення навіть середнього класу.

Рівень середньозважених процентних ставок на іпотечному ринку в 2011 році, за експертними оцінками, складе 9-9,5% за доларовими кредитами і 11,5-12,3% за рублевими позиками. «На сьогоднішній день умови з іпотечного кредитування повернулися на докризовий рівень, виняток становлять програми з нульовим первинним внеском. Навряд чи банки повернуться до «нульової» іпотеки, оскільки досвід показує, що під час кризових ситуацій подібні кредити є дефолтними.

Державна експансія

Незважаючи на вражаючі результати зростання іпотечного ринку та позитивні прогнози, існують і тривожні тенденції. Наприклад, державним банкам дістаються практично всі великі шматки іпотечного пирога. Так, на частку комерційних банків припадає менше п’ятої частини ринку. Частка іпотечних кредитів, виданих банками з державною участю в кризу, зросла: з 63% на 1 січня 2009 року до 85% на 1 жовтня 2010 року.

На думку аналітиків, допомогти розвитку іпотеки можуть державні програми, які потрібно направити не на банки, а на підтримку громадян. Мається на увазі пряме фінансування позичальників. Це дозволить розширити коло потенційних позичальників. Тоді буде не 33 тис., а 111 тис. нових власників житла. Крім того, слід надати однаковий доступ до фондування на ринкових умовах усім банкам. У Росії в сегменті іпотеки держава буквально визначає ставки, умови і навіть активність роботи тих чи інших банків – через умови надання фондування. У часи кризи така нав’язлива увага держави була необхідною, але в ринкових умовах варто її послабити, зробивши участь влади адресною.

Цікавий у цьому досвід інших країн. У Євросоюзі реагування держави в кризу зводилося до надання ліквідності з боку Європейського Центробанку (ЄЦБ) під заставу сек’юритизованих активів через операції РЕПО.

ЄЦБ придбав облігації з іпотечним покриттям на 60 млрд. євро – всього 33% пропозиції. Регулювання ринку сьогодні полягає в директивах ЄЦБ, заснованих на Базель-ІІІ, а також у нових вимогах до капіталу і ліквідності. Обговорюються закони про захист позичальників, а також питання відповідальності кредиторів за схвалення ризикованих клієнтів.

У США під час кризи працювала програма викупу іпотечних облігацій. Як і в єврозоні, в США стурбовані зниженням ризику емітентами, а також введенням стандартів оцінки платоспроможності позичальників. Але на відміну від Євросоюзу, де пряме фондування обмежилося третиною обсягу пропозиції, в США держава збільшила фінансування до 90%. Саме така частка Fannie Mae і Fraddie Mac перейшла під контроль держави.

В Росії під час кризи було виділено 250 млрд. рублів Зовнішекономбанку (ЗЕБ) на розвиток іпотеки та ще 40 млрд. рублів АІЖК – на програму «Стимул». При цьому, як і в Америці, близько 90% ринку сконцентровані у АІЖК і держбанків. У посткризовий період відбулося розширення інвестиційної декларації для вкладення коштів пенсійного фонду в іпотечні цінні папери. Крім того, була розроблена Стратегія розвитку іпотечного ринку до 2030 року.

На думку учасників ринку, необхідно також розвивати внутрішній ринок довгих грошей. Зокрема, це можна зробити за допомогою програми ВЕБ, у рамках якої банки можуть отримати рефінансування кредитів, виданих забудовникам житла економ-класу. Для цього ставка для будівельників не повинна перевищувати 10% річних. Банки можуть одержати за таких умов фондування під 3%. Безумовно, підтримка будівельного ринку збільшить число введеного в експлуатацію житла.

Експерти вважають, що роль держави повинна полягати в регулюванні контрциклічності розвитку іпотеки в країні. Наприклад, можна розробити єдиний уніфікований стандарт відповідальності. Він повинен діяти як щодо держави, яка відповідає за підтримку ринку, так і для приватних гравців.

На АІЖК буде завжди покладена роль активатора ринку у випадку форс-мажорних обставин. За звичайних умов агентство може зайнятися встановленням «правил гри» на ринку.

Секрет успіху

Останнім часом часто звучать заяви, що спеціалізовані банки або йдуть із ринку, або продаються універсальним конкурентам, або зливаються з успішними банківськими групами. Невже криза довела неефективність монобанківської моделі? Або чому іпотечні кредитні організації відчувають себе сьогодні не найкраще?

На думку аналітиків, іпотечний напрямок доволі перспективний, але він здатний спрацювати лише в рамках сильного універсального банку або успішної фінансової групи. Якщо брати іпотеку як окремий інструмент, то діяльність банків, що спеціалізуються на житловому кредитуванні, під час будь-якої, навіть локальної, кризи, буде найважчою.

Найшвидше після кризи відновилося споживче кредитування, тоді як автокредитування та іпотека зростають досить повільно. До видачі автокредитів банки втратили інтерес, - це пов’язано з низкою проблем при реалізації застав. Іпотека ж, у свою чергу, не відновлюється так швидко, оскільки ціни на нерухомість продовжують знаходитися на високому рівні.

Спеціалізованим іпотечним банкам потрібно або прагнути до диверсифікації бізнесу, або приєднуватися до більш стійких універсальних побратимів. Такого роду злиття цікаві обом сторонам – доказом цьому є часті операції на цьому ринку.

Універсальні кредитні організації в цілому більш стійкі в умовах кризи і волатильності, як і на стабільному ринку. Сьогодні вузькоспеціалізовані банки несуть високі ризики у своїй діяльності. По суті, займатися виключно іпотекою було вигідно тільки в епоху бурхливого зростання, коли ціни на нерухомість буквально летіли вгору і паралельно збільшувалися доходи росіян.

На думку експертів, бізнес монолайнерів продовжить розвиватися, але із середньостроковою перспективою бути проданим як проект великому універсальному гравцеві. При цьому спеціалізовані банки можуть бути цікавими для універсальних з точки зору розширення лінійки їх продуктів. Адже набагато дешевше «виїхати» на вже вибудуваній інфраструктурі та на відомому іпотечному бренді.

До того ж, ринок житлового кредитування завжди був і залишається дуже перспективним. Квартирне питання в Росії завжди існуватиме, тому активний попит буде завжди.

© 2003-2010  Українське агентство фінансового розвитку Дизайн та розробка порталу
студія web-дизайну "Золота рибка"