інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку
на головну
Дохідність інвестицій на ринку нерухомості Росії

А.Воскресенський

До кризи нерухомість була одним з найбільш прибуткових фінансових інструментів у Росії, а кількість інвестиційних покупок становило, за різними оцінками, від 20% до 50%. Зараз вони скоротилися до 10-15%. Проте все-таки інвестиції в нерухомість можуть принести великий прибуток, ніж банківські депозити, та порівнянний з вкладами в акції вітчизняних емітентів.

Вторинний ринок

Щоб визначити, наскільки вигідні інвестиції в нерухомість, варто порівняти їх з двома іншими фінансовими інструментами – банківськими депозитами та акціями російських підприємств. На сьогоднішній день середні річні процентні ставки за депозитами в рублях (без обліку вкладів «до запитання») становлять близько 5-7%. При вдалому виборі банку прибутковість цього активу може скласти 8,5-9%.

Зростання індексу РТС за останні півтора року становив 49%, тобто акції принесли інвесторам у середньому 32% річних.

Вторинний ринок міського житла приносить інвесторові мінімальний прибуток, порівнянний з банківськими депозитами, а в деякі періоди навіть негативний. Експерти наводить дані по вторинному московському ринку: середня вартість квадратного метра в квітні 2011 року склала 200 760 руб., з січня ціни знизилися на 3,8%. Правда, у доларах зростання склало 3,1%.

Якщо ж взяти півторарічний період, то, за даними компанії «НДВ-Нерухомість», зростання цін на вторинному ринку склав 17,2%. І це при офіційному зростання індексу споживчих цін (ІСЦ) в 13,8% за той же період. Тобто вкладення у вторинне житло дозволили інвесторам лише трохи збільшити активи.

Вторинний ринок елітного житла ще менш прибутковий, ніж «у середньому по лікарні». На передній план інвестиційного ринку міський вторинний ринок вийшов в кризові роки: вкладати в споруджувані об'єкти первинної нерухомості покупці побоювалися, а на вторинному ринку з'явилися пропозиції з дисконтом, що досягає 50%. Зараз ціни на багато об'єктів повернулися на докризовий рівень і навіть є приріст в ціні на 5-10%. На даному етапі інвестиційно привабливих пропозицій на міському ринку елітної нерухомості немає: вторинний ринок вичерпав цей ресурс.

Втім, вторинний ринок має свої позитивні сторони для інвестора. По-перше, це найбільш надійне вкладення коштів у довгостроковій перспективі, ризик втрати активу практично відсутній, якщо, звичайно, угода зроблена юридично грамотно. А по-друге, квартиру, придбану на вторинному ринку в інвестиційних цілях, можна практично відразу ж здати в оренду, навіть короткострокову.

Первинний ринок

Первинний ринок приносить набагато більший прибуток за рахунок збільшення ціни в процесі будівництва будинку.

Так, за останні півтора року зростання середньої вартості квартир у новобудовах, склало приблизно 40%. Це трохи менше, ніж зростання індексу РТС. Однак при схожій прибутковості інвестиції в новобудови на початковій стадії будівництва менш ризиковані, тому що вартість квадратного метра в проекті зростає з підвищенням стадії готовності будинку, навіть за відсутності активного зростання ринку нерухомості в цілому.

Фондовий ринок є більш волатильним порівняно з будівельним сектором і більше схильний до спекулятивних дій. Наприклад, зростання індексу РТС за перші шість місяців 2009 року склав близько 16,9%, у той час як за рік – 14,5%, що говорить про нестабільність трендів фондового ринку.

Причому прибутковість новобудови можна розрахувати навіть за етапами у відносно короткі проміжки часу. Котлован додає 10% до первісної вартості (в даному випадку може бути і будівництво підземного паркінгу). Будівництво першого надземного поверху ще 10%, середина будівництва – 10% і готова коробка – 10%.

На етапі внутрішньої обробки ціна квартир, як правило, змінюється незначно. Але самі покупці можуть виставити свої квартири на продаж і підвищити ціни у разі повної готовності будинку або здачі його в експлуатацію.

Треба зауважити: швидкі продажі на ранніх етапах навряд чи можливі. Приватному інвесторові доводиться в такому випадку конкурувати із забудовником, який зацікавлений насамперед у розпродажі власних квартир. А ось в той момент, коли первинні продажі закінчилися, «приватник» може спокійно чекати кінцевого покупця.

На відміну від первинного ринку, у споруджуваних будинках елітного класу прибутковість буває вище середньої.


У квітні 2010 року квартири без оздоблення в одному із житлових масивів Москви пропонувалися за ціною 8-9 тис. дол. за кв. м. Зараз квартири в цьому ж масиві, також без оздоблення, коштують вже 14-15 тис. дол. за кв. м. Номінальний дохід, таким чином, становить 70% річних, реальна рентабельність – близько 60% річних.

Ще один стимул для прискореного зростання цін в елітному секторі – заборона на нове будівництво в центрі Москви, введений мером Собяніним, і заморожування багатьох будівництв на етапі проектування. Ті, хто встиг вискочити на підніжку, виявилися практично поза конкуренцією.

І нарешті, первинний ринок дозволяє заробити, вклавши гроші в оздоблення нової квартири. Наприклад, куплена квартира за 12,5 тис. дол. за кв. м., після ремонту за проектом відомого архітектора (близько 2,5 тис. дол. за кв. м) – продається вже за 20 тис. дол. за кв. м. За винятком дисконту, комунальних витрат, «простою» грошей (або кредитного відсотка) прибуток складе не менше 3 тис. дол. з метра.

Заміська нерухомість

Заміський ринок менш системний та уніфікований, ніж міський, а тому і думки експертів про можливості інвестування в нього розходяться. Заміський ринок також, як і ринок землі, характеризується низькою ліквідністю і в цілому не рекомендується для приватних інвестицій, за винятком будь-яких виняткових ситуацій (якщо об'єкти пропонуються за ціною значно нижче ринку та мають гарні індивідуальні характеристики.

На думку експертів, земля здала свої позиції через кризу сегмента, тому як за минулі два роки занадто багато гучних історій сталося з власниками ділянок без підряду. Як приклад можна згадати випадки, коли люди купували ілюзію – земельна ділянка за 1-1,3 млн. руб., після чого їм необхідно було заплатити окремо за комунікації – 200 тис., 300 тис., додавши вартість будівництва будинку на ділянці. «Перспективи» цього ринкового сегмента очевидні.

А ось вкладення в організовані котеджні селища аналітики вважають перспективними. Ціна домоволодінь у селищах збільшилася в порівнянні з початковою в 3-4 рази; в середньому зростання становило по 12-13% в квартал. Наприклад, якщо у 2007 році домоволодіння з циліндрованої колоди площею близько 250 кв. м без оздоблення на 17 сотках в селищі «Монастирське озеро» можна було придбати за 6,5 млн. руб., то його ціна в середині 2009 року вже складала 16 млн. руб., а в середині 2010 року будинок з оздобленням продавався за 25 млн. руб.

В даному сегменті темпи зростання навіть в кризовий час були значними, завдяки тому, що попит на готове житло збільшився, а пропозиція зменшилася і продовжує зменшуватися.

Варто помітити, що в найближчі рік-два таке зростання навряд чи можливе, але все ж селища можуть дати непоганий прибуток, у тому випадку, якщо дотримуються терміни будівництва.

На думку експертів, об'єктивні передумови для кардинальної зміни ситуації на ринку житла в 2011-2012 роки відсутні. Швидше за все, житлова нерухомість буде дорожчати помірними темпами, в залежності від того, наскільки вдалим наступний рік буде для економіки.

Отже, можна зробити висновок, що при інвестуванні коштів приватних осіб в нерухомість не варто очікувати колосальних доходів: на сьогоднішній день цей інструмент фактично дозволяє лише забезпечувати збереження наявного обсягу коштів, на відміну від більшості банківських вкладів, доходи за якими нижче рівня інфляції. Сильною стороною даних інвестицій є відносна ліквідність житла.



*При розрахунку показника враховувалися рублеві середньозважені процентні ставки за залученими вкладами фізичних осіб.

© 2003-2010  Українське агентство фінансового розвитку Дизайн та розробка порталу
студія web-дизайну "Золота рибка"