інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку
на головну
Тенденції розвитку іпотечного ринку Російської федерації

М.Доронкін

Іпотечний ринок в Росії потужно розвивається. У першій половині поточного року комерційні банки надали населенню іпотечних кредитів на загальну суму 268,6 млн. рублів. Це удвічі перевищує результати аналогічного періоду минулого року і становить майже 70% обсягу ринку за весь 2010 рік. Динаміка ринку залишається досить високою. Цьому посприяли законодавчі новації, які спрощують життя позичальників. Так банкам заборонено стягувати додаткові платежі при достроковому погашенні кредиту, а також підвищувати кредитну ставку в односторонньому порядку якщо ще прямо не зазначено в кредитному договорі. За підсумками року загальний обсяг виданих іпотечних кредитів очікується на рівні 681 млрд. рублів.

Стрімке зростання іпотечного ринку в основному забезпечено двома чинниками – зниженням процентних ставок і коректуванням умов кредитування. У 2011 році ставки за кредитами в рублях вперше опустилися нижче 12%, за валютними кредитами вони наближаються до 9%. Разом з тим можливості нарощування іпотечного портфеля шляхом зниження ставок практично вичерпані.

Сьогодні конкуренція все більш явно переходить у сферу маркетингу та технологій. В той час як великі держбанки видають кредити з максимально жорстким вибором, але з мінімальними ставками, інші учасники змушені шукати баланс між лояльністю до позичальника (швидкість оцінки і ймовірність позитивного рі-шення) та рівнем кредитного ризику. Отже, при інших рівних умовах сервісна складова продукту відіграє все більшу роль.

У боротьбі за клієнта банки активно покращували параметри кредитування і вимоги до позичальників. Зокрема, зросли терміни кредитування та знижений розмір початкового внеску з 30-35% у 2010 році до 10-20% у поточному році. Крім того, багато банків знову стали приймати до розгляду доходи, підтверджені не тільки довідкою за формою 2ПДФО, але і довідкою за формою банку.

Незважаючи на те, що вартість іпотечного кредиту часто відіграє вирішальну роль при виборі кредитора, банки все більше уваги приділяють якості та швидкості обслуговування іпотечних клієнтів. Адже за наявності двох банків з однаковими ставками по кредиту позичальник піде туди, де більш гнучкі вимоги до платоспроможності, до об’єкта застави і так далі.

У той же час росте вимогливість клієнта і до самого процесу отримання та подальшого обслуговування кредиту. Наприклад, особлива увага приділяється узгодженості дій банку на всіх стадіях отримання кредиту, наявності прозорих правил надання позикових коштів. Все більшого значення набуває якість подальшого банківського обслуговування: адже іпотечний кредит береться на тривалий термін, тому позичальникові важливо спочатку отримувати якісний сервіс. Тут вагомі конкурентні переваги у банків з розвиненою мережею пунктів погашення кредитів (у тому числі в рамках партнерства з іншими кредитними організаціями).

Додаткове зростання обсягів кредитування зможуть забезпечити фінансові інститути, готові розвивати нові канали продажів і пропонувати клієнтам інноваційні іпотечні продукти. Зокрема, учасники ринку поки не приділяють достатньої уваги пропозиції іпотеки безпосередньо в місцях продажу нерухомості, тобто в офісах ріелтерських агентств та девелоперів. Саме тут зосереджений значний резерв потенційних позичальників: покупці нерухомості часто мають поверхневе уявлення про іпотеку. Адже навіть у рамках звичайної консультації по об’єкту нерухомості менеджер цілком здатний запропонувати клієнту різні умови кредитування.

Однак ефективність такого співробітництва багато в чому залежить від рівня кваліфікації менеджерів (часто просто невигідно тримати окремого банківського службовця в офісах продажів нерухомості) і правильно збудованої бонусної політики. Велике значення має сервісна складова – насамперед організація документообігу та термін розгляду документів. Не варто забувати і про проведення спільних рекламних та маркетингових акцій з компанією-партнером. З одного боку, це дозволяє банку просувати саме його продукт, а з іншого – вигідні акційні умови допоможуть будівельній компанії продати квартиру.

Невеликим банкам, не готовим вступати у жорстку цінову сутичку з іпотечними гігантами, є сенс активно розвивати інноваційні іпотечні продукти. В якості цікавих інструментів можна розглядати «зворотну» іпотеку, а також освітню іпотеку (надання освітніх кредитів під заставу існуючого житла). Масовий інтерес до таких продуктів, швидше за все, проявиться не раніше ніж через рікпівтора, коли будуть вичерпані резерви зростання «класичної» іпотеки за рахунок продажу в офісах ріелтерів і девелоперів. Тому ті учасники ринку, які готові інвестувати в розвиток цих продуктів вже зараз, у середньостроковій перспективі можуть отримати значні конкурентні переваги.

За експертними прогнозами, обсяг іпотечного кредитування у 2011 році перевищить рекордні результати 2008 року (656 млрд. рублів). Разом з тим, у 2012-му очікується подальше уповільнення темпів зростання іпотечного ринку, як внаслідок вичерпання ефекту низької бази, так і у зв’язку з прогнозованим зниженням обсягів введення нового житла.

Розраховувати на підтримку ринку з боку попиту на кредити банкірам теж не слід: більшість тих, хто в період кризи накопичив достатні заощадження, або вже встигли інвестувати їх у «тверді» активи або. Подальше поліпшення умов кредитування (зниження початкового внеску, вимог до застави, співвідношення «платіж за кредитом/дохід» тощо) може бути пов’язане з прийняттям підвищених ризиків, на що банки в нинішніх умовах (відтік капіталу з країни, локальні проблеми з ліквідністю) не підуть.

Більш того, нестабільність на фінансових ринках здатна не тільки додатково знизити темпи зростання іпотечного кредитування, але і позначитися на якості портфеля. Ключовий ризик для ринку сьогодні несуть кредити у валюті та з плаваючою процентною ставкою, на які у великих банках може припадати до 20-30% портфеля. Зокрема, на середину року частка валютних кредитів склала 12% сукупного іпотечного портфеля. Хоча це у два рази менше показника осені 2008-го, у разі подальшого знецінення рубля якість обслуговування іпотечного портфеля може помітно погіршитися.

Разом з тим, у разі другої хвилі кризи аналітики не очікують повторення ситуації трирічної давнини, коли банки масово згорнули іпотечні програми внаслідок закриття зовнішніх джерел фондування. Залежність сектора від іноземних грошей під час кризи істотно знизилася, а нових угод щодо залучення капіталу на міжнародному ринку в 2011 році було зовсім небагато.

Підтримати ринок у наступному році планує держава. Про це, зокрема, свідчать програми Агентства іпотечного житлового кредитування (АІЖК), які будуть реалізовані у 2012 році.

По-перше, розвиток первинного ринку іпотеки – програма, реалізована в інтересах позичальників і що передбачає комплекс заходів по збільшенню обсягів і підвищенню якості надання іпотечних кредитів. У рамках реалізації цієї програми планується рефінансування ринкових іпотечних продуктів.

По-друге, розвиток інфраструктури ринків іпотеки – програма, що реалізовується на користь кредиторів і що передбачає комплекс заходів щодо підвищення надійності і конкурентостпоможності інфраструктури ринку іпотеки для збільшення його ефективності і зниження транзакційних витрат.

По-третє, розвиток вторинного ринку іпотеки – програма, що реалізовується на користь кредиторів і інвесторів і що передбачає комплекс заходів для підвищення рівня насичення ринку довгостроковій ліквідністю. У рамках реалізації цієї програми АІЖК продовжить роботу з придбання облігацій з іпотечним покриттям, а також буде реалізовуватися програма видачі поручительств по іпотечних цінних паперів.

І, нарешті, спеціальні іпотечні програми АІЖК. «Воєнна іпотека» і «Стимул», що ініційовані та фінансовані урядом.

За базовим сценарієм бізнес-плану загальний обсяг рефінансування Агентством іпотечних активів у 2012 році складе порядку 65,9 млрд. рублів. АІЖК в 2012 році, крім діяльності по супроводу раніше реструктурованих іпотечних кредитів, буде реалізовувати програму активної реструктуризації, а також програму «Переїзд». В 2012 році в рамках діяльності з розвитку іпотечного страхування як заходи щодо забезпечення доступності іпотеки та ефективного розподілу ризиків між учасниками ринку в системі іпотечного страхування буде працювати близько 100 кредитних і некредитних організацій. А фінансуватися діяльність АІЖК в 2012 році буде з коштів від розміщення корпоративних облігацій, забезпечених державними гарантіями, цільового кредиту Внєшекономбанка (ВЕБа), а також коштів від розміщення іпотечних цінних паперів.

© 2003-2010  Українське агентство фінансового розвитку Дизайн та розробка порталу
студія web-дизайну "Золота рибка"