інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку
на головну
Каси взаємної допомоги для фінансування житлового будівництва*

Т. Баїрампас

У період, коли умови по іпотечних кредитах стають гіршими, неминуче починається пошук альтернативних рішень. Одне з них – будівельна ощадна каса.

Наприкінці 2012 року стало очевидно – в найближчому майбутньому іпотека не тільки не стане доступнішою, але й буде дорожчати. За прогнозами експертів, ставки за житловими кредитами у поточному році зростуть ще на 1-2 пункти. На цьому тлі обіцянки уряду ефективно вирішувати житлові проблеми громадян виглядають не надто переконливо. Втім, в запасі є ще один сценарій розвитку житлового кредитування, орієнтований на позичальників з невисокими доходами, – створення будівельних ощадних кас.

Європейський досвід
Будощадкаси, що виступають альтернативою класичній іпотеці, вельми популярні в Європі. У першій половині XX століття вони активно розвивалися в Німеччині та Англії, потім у Франції, а пізніше в Словаччині, Чехії, Угорщині, Хорватії.
Система будощадкас вважається пріоритетною моделлю для перехідної економіки і є підготовчим етапом для формування зрілого іпотечного ринку. Принцип роботи будощадкаси дуже простий: вона приймає вклади і видає кредити. При цьому розраховувати на отримання позики можуть тільки вкладники.
Для того, щоб одержати в борг гроші на купівлю житла, потрібно спочатку протягом деякого часу (зазвичай кілька років) регулярно поповнювати вклад в будощадкасі – фактично таким чином накопичуються кошти на початковий внесок. Як тільки на рахунку утворюється певна сума, вкладник може отримати кредит на поліпшення житлових умов, забезпеченням по якому стане застава нерухомості, що купується.
Кредит через будощадкаси є доступнішим за звичайну іпотеку з двох основних причин:
• позики видаються за ставками, що є нижчими за ринкові;
• на етапі накопичення коштів вкладники будощадкас отримують державну допомогу, найчастіше у вигляді нарахувань преміальних процентів на заощадження.
Прообразом сучасних будощадкас можна вважати німецькі «Баушпаркассе», які з'явилися ще в XIX столітті. У той час в шахтарських селищах організовувалися об'єднання робітників, які вносили свої заощадження в загальну касу, а вже з цих грошей членам об'єднання видавалися позики на будівництво житла.
За наступні 60 років німецькі будощадкаси значно еволюціонували, був відпрацьований позиково-ощадний механізм: учасники повинні були накопичити шляхом регулярних внесків від 30 до 50% вартості житла, після чого могли отримати суму в кредит на 7-15 років. У 1952 році був введений механізм державної підтримки: з бюджету вкладникам будощадкас стали виплачувати премії в розмірі 25-35% від суми річного поповнення депозиту.
У наступні десятиліття розмір державних премій скорочувався, оскільки роль ощадкас вже не була такою значною. Своє основне завдання дана система виконала на етапі становлення ринку житлового кредитування, коли основна маса населення не могла скористатися банківською іпотекою внаслідок невисоких доходів, низької фінансової грамотності населення та недовіри до кредитних інститутів.
Власне все вище сказане можна застосувати і до пострадянських умов. Проте в реальності на просторах СНД поки можна спостерігати лише поодинокі організації, що діють під вивіскою «будівельних ощадних кас», але далекі від них по суті. Головна перешкода для розвитку класичних будощадкас у колишніх радянських республіках – відсутність законодавчої бази їх діяльності.

Російські перспективи
Основні риси російської системи будощадкас викладені в законопроекті «Про будівельні ощадні каси». Цим документом передбачається, що вкладниками будівельної ощадної каси зможуть стати не тільки громадяни Російської Федерації, але й іноземці, а також особи без громадянства.
Участь у будощадкасах складатиметься з двох етапів: накопичувального та кредитного. Перший етап, під час якого позичальник вносить кошти на будівельно-ощадний вклад, повинен тривати не менше 2 років.
Ставки по внесках встановлюватимуться самими будощадкасами, і очікується, що вони будуть значно нижчими за середні ставки по банківських депозитах. Проценти за користування житловим кредитом також призначатиме будощадкаса, однак за законом кредитна ставка не може бути вищою за розмір процента за накопичувальним внеском більш ніж на три пункти. Відповідно, якщо за депозитами нараховуватимуться 5-6% річних, то вартість житлової позики не перевищить 8-9% річних.
У період накопичення власних коштів вкладники будощадкас заохочуватимуться державою щорічною премією в розмірі 20% від суми приросту вкладу за 12 місяців. Це означає, що якщо на початок року на вкладі було 200 тис. рублів, і в поточному році його поповнили в цілому на 100 тис. рублів, та ще й отримали проценти за депозитом у розмірі 12 тис. рублів, то за цей рік на 112 тис. рублів складникам буде нарахована державна премія – 22 400 рублів. Правда, заохочується сума не більша за 130 тис. рублів, тобто річна премія не може бути більшою за 26 тис. рублів. Якщо приріст вкладу за рік складе, припустимо, 150 тис. рублів, то «зайві» 20 тис. рублів можуть бути враховані при розрахунку держпремії на наступний рік. На внески, які вже були премійовані, в наступному році заохочення не нараховуватиметься.
Таким чином, держава стимулюватиме участь громадян в будощадкасах і допомагатиме їм накопичити на початковий внесок, після чого люди зможуть перейти до наступного етапу – скористатися житловим кредитом на пільгових умовах.
Обсяг власних накопичень, необхідний для видачі кредиту, визначатимуть самі ощадкаси, проте передбачається, що в борг вкладники зможуть отримати стільки ж, скільки накопичили. Тобто якщо позичальник збирається купувати квартиру вартістю 2 млн 800 тис. рублів, йому доведеться накопичити на будівельному ощадному вкладі 1 млн. 400 тис. рублів.
Припустимо, таку квартиру збирається купити сім'я із загальним щомісячним доходом в 50-60 тис. рублів, яка може вносити на накопичувальний рахунок в будощадкас не більше 20 тис. рублів кожного місяця. За умови, що проценти за вкладом будуть нараховуватися за ставкою 5% річних, через 5 років люди накопичать 1 418 765 рублів (з урахуванням державних премій). Потім вони зможуть отримати житловий кредит на ту ж суму за ставкою не вище 8% річних.
Треба відзначити, що при сьогоднішньому рівні ставок по внесках, ця сім'я на звичайному строковому депозиті в комерційному банку за той же термін заробила б більше. Наприклад, при ставках 8,5-9% річних підсумкова дохідність вкладу за 5 років була б вищою на 50-100 тис. рублів. Однак якщо збирати кошти на перший внесок не в будощадкасі, а в звичайному банку, то про пільговий кредит доведеться забути і оформляти стандартну іпотеку. Ставка по ній навіть при 50-процентному первинному внеску навряд чи складе менше 12% річних. Якщо порівняти переплату за користування кредитом у розмірі 1 млн 400 тис. рублів протягом 10 років за ставками 8% і 12% річних, то виявиться, що позичальники будощадкаси заощадять близько 300 тис. рублів.
Негативна сторона пропонованої схеми полягає в тому, що у зв'язку з необхідністю накопичення половини необхідної суми покупка житла відкладається на кілька років. Це вкрай невигідно, якщо позичальникам доводиться знімати квартиру, крім того, ціни на нерухомість можуть за цей час значно вирости.
Тому розробники законопроекту про будощадкаси продумали й інші варіанти для позичальників: наприклад, сім'я може за 2-3 роки накопичити 25-30% від вартості житла на будівельному ощадному рахунку, після чого позичити ще стільки ж в будощадкасі, а решту 40-50% отримати за звичайною іпотечною програмою. У такому випадку придбати житло можна швидше, і хоча б частина кредиту буде оформлена на пільгових умовах.
Автори законопроекту передбачають, що в якості внесків до будощадкаси громадяни зможуть направляти кошти різних соціальних виплат, наприклад, материнського капіталу. Втім, для цього мають бути внесені відповідні зміни до законодавства, що регламентує використання коштів за материнським сертифікатом. Однак, мабуть, головне, що сповільнює прийняття закону, – це необхідність розробки механізмів державної підтримки вкладників будощадкас і виділення з бюджету необхідних для цього коштів.
Діючі сьогодні в Росії житлово-накопичувальні кооперативи (ЖНК) і кредитні споживчі кооперативи громадян (КСКГ) можна з натяжкою назвати аналогом будощадкас. І ті, і інші надають кредити на пільгових умовах своїм учасникам, які протягом певного періоду регулярно вкладають кошти в загальну касу. Однак, окрім організаційних та юридичних відмінностей, ЖНК і КСКГ поступаються будощадкасам тим, що не мають механізму державної підтримки і не беруть участі в системі страхування вкладів (тоді як заощадження в будощадкасах будуть застраховані так само, як і банківські депозити).
Втім, вже зараз в якості винятку, російські позичальники можуть знайти кредитно-накопичувальні програми, що практично повністю відповідають ідеї традиційної будощадкаси. Один із прикладів – регіональні програми Ощадбанку, що здійснюються у співпраці з місцевою адміністрацією. Зокрема, проект «Будівельні ощадні каси» який був запущений в одному з регіонів Росії передбачає, що його жителі можуть відкрити і регулярно поповнювати в Ощадбанку вклад «Іпотечний», а адміністрація регіону щокварталу перераховуватиме на цей рахунок 30% від суми зроблених внесків. Як тільки вкладник накопичить половину суми, необхідної для купівлі житла, він може отримати іпотечний кредит за пільговою ставкою від 6% річних.
Поки розвиток будощадкас не забезпечений законодавчо, такі приклади є поодинокими. Якщо ж відповідний закон вступить в силу, то цілком можливо, що перші будощадкаси будуть створені саме при великих російських банках.

* За матеріалами ipocredit.ru.
© 2003-2013  Українське агентство фінансового розвитку Дизайн та розробка порталу
студія web-дизайну "Золота рибка"