інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку
на головну
Діяльність АІЖК та законодавчі новації на російському ринку житлової нерухомості*

Т. Баірампас

Агентство з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) діє в Російській Федерації 15 років. Воно було створене у формі відкритого акціонерного товариства зі 100% державним капіталом. Основна мета діяльності Агентства – розвивати ринок іпотеки і підвищувати доступність житлових кредитів для російських громадян.

Агентство розпочало свою діяльність у період, коли російський ринок іпотечного кредитування перебував у процесі становлення. Для його стабільного розвитку потрібно було домогтися того, щоб учасники ринку діяли за єдиними правилами. Розробка цих документів стала одним із завдань АІЖК.
Розробляючи іпотечні стандарти і забезпечуючи рефінансування банків, Агентство також впливає на доступність іпотеки для кінцевих споживачів. Крім того, АІЖК розширює можливості позичальників, реалізуючи спеціальні кредитні програми для різних категорій населення.
Агентство саме не видає кредити – отримати позику в рамках програми АІЖК можна у його банків-партнерів. Схема взаємодії з кредитними організаціями така: Агентство розробляє умови кредитної програми (процентна ставка, обмеження по строку і сумі кредиту, вимоги до об'єкта застави і позичальника), після чого банки-партнери включають даний продукт в свої лінійки, а видані на зазначених умовах позики АІЖК рефінансує.
Особливу увагу Агентство приділяє розвитку соціально орієнтованих іпотечних програм. Не секрет, що різні категорії громадян, які мають право на державну допомогу при купівлі житла, не можуть скористатися нею на практиці. Банки часто виявляються не готові кредитувати пільговиків на особливих умовах. Наприклад, кілька років тому з материнським капіталом: теоретично будь-яка сім'я могла використовувати його в якості початкового внеску по іпотеці, але насправді більшість банків відмовлялися видавати кредит з урахуванням сертифікату.
Для таких позичальників АІЖК розробило спеціальні іпотечні пропозиції. Це і житлові сертифікати, і материнський капітал, і накопичувальні внески військовослужбовців, і житлові субсидії молодим учителям. Зазвичай ці програми спочатку запускаються в пілотній версії, в якій бере участь обмежена кількість партнерів – для тестування умов, документації, регламентів і процесів, і тільки потім переходять у масовий запуск.
Основні характеристики загальних (не пільгових) кредитних програм такі: процентна ставка при купівлі житла на первинному ринку становить від 7,9 до 11%, на вторинному – від 8,9 до 12,7% річних. Максимальний термін кредиту – 30 років. Його сума залежить від розміру початкового внеску, доходів позичальника та регіону знаходження житла. Зазвичай мінімальний початковий внесок становить 20-30%, проте його можна знизити до 10% за умови страхування відповідальності позичальника.
Процентна ставка по цих пропозиціях може бути зменшена за рахунок спеціальних відрахувань. Вони стосуються молодих сімей, батьків двох і більше дітей, власників державних житлових сертифікатів. Якщо позичальник має право відразу на кілька пільг, то вони підсумовуються, в результаті дисконт може скласти близько 1,5%.
З осені 2012 року позичальникам стала доступна нова опція – комбінована ставка. За вибором позичальника ставка фіксується на будь-який термін, а після завершення періоду фіксації щорічно перераховується залежно від рівня інфляції.
За соціальним іпотечними програмами позичальникам пропонуються наступні умови. Наприклад, продукт «Материнський капітал» передбачає ставку від 7,65% для покупки житла на первинному ринку і від 8,05% – на вторинному. Гроші сімейного капіталу можуть бути враховані в якості початкового внеску.
Складнощі з початковим внеском виникають у багатьох позичальників. У цьому випадку АІЖК пропонує скористатися програмою «Переїзд». Вона дозволяє зарахувати вартість наявного у клієнта житла в якості початкового внеску, але ці кошти позичальник вносить пізніше, після продажу старої квартири, на реалізацію якої йому дається не менше двох років.
АІЖК пропонує також продукт – «Військова іпотека». На кредит за цією програмою можуть розраховувати військовослужбовці, що стали учасниками накопичувально-іпотечної системи житлового забезпечення (НІС), незалежно від того, потребують вони житло чи ні. За умовами цієї програми військовослужбовці можуть придбати житло на самому початку служби, початковий внесок і платежі за них вносить держава – виплати надходять із коштів, врахованих на спеціальному іменному накопичувальному рахунку.
Програма зі здешевлення будівництва житла, мабуть, найбільш значуща з нових ініціатив АІЖК. Як відомо, доступність іпотеки залежить від умов кредитування і вартості житлової площі. Якщо раніше Агентство насамперед приділяло увагу першому чиннику, то тепер намагається впливати і на вартість нерухомості.
Мова йде про програму будівництва доступного житла, розробленої Держбудом за участю Агентства. Мета цієї програми – запустити проекти будівництва житла економ-класу, де ціна квадратного метра буде нижче ринкової на 20%. Ключовим фактором програми є формування платоспроможного попиту до початку будівництва. Це дозволяє знизити ризики будівельних компаній, девелоперів та їх кредиторів, а також надати дисконт до ринкової ціни для покупця. Попит буде формуватися на основі списків громадян, які заявили про намір купити житло у відповідному районі забудови. Збір заявок пропонується організувати через банки, які братимуть участь у програмі .
АІЖК готове надавати учасникам програми гарантії викупу нереалізованих приміщень. Тобто фактично Агентство гарантує девелоперу, що у нього в будь-якому випадку буде оптовий покупець побудованого житла. Таким чином мінімізується не тільки ризик збуту, але і ризик недофінансування об'єкта. Передбачається, що за п'ять років в рамках програми буде запущено будівництво 25 млн кв.м доступного житла, яке зможуть придбати 360 тис. сімей.

Законодавчі новації на іпотечному ринку Росії
Для подальшого розвитку іпотечного житлового кредитування нещодавно Рада Федерації Росії схвалила урядовий закон, спрямований на усунення виявлених недоліків чинної редакції федерального закону «Про іпотечні цінні папери». Документ підготовлений з урахуванням накопиченого досвіду учасників ринку іпотечного кредитування щодо структурування та випуску облігацій з іпотечним покриттям.
Зокрема, була виявлена необхідність надання іпотечним агентам права залучати кредити і позики для забезпечення своєї статутної діяльності, а саме – придбання забезпечених іпотекою вимог і заставних, а також оплати своїх накладних витрат до розміщення облігацій з іпотечним покриттям, тобто до отримання іпотечних агентом доходу від розміщення. Можливість залучення короткострокових кредитів, які повинні погашатися за рахунок отримання коштів від розміщення облігацій з іпотечним покриттям, створює велику гнучкість при підготовці угод і підвищує їх економічну ефективність, в першу чергу для середніх і малих банків.
Також уточнюються положення законодавства, що пред'являють вимоги до іпотечного агента в частині зазначення в установчих документах максимальної кількості випусків облігацій з іпотечним покриттям, для емісії яких він створюється. У статуті іпотечного агента має бути зазначена максимальна кількість випусків облігацій з іпотечним покриттям, для емісії яких він створюється. При цьому зміна зазначеної кількості не допускається.
Вказується, що іпотечні покриття не повинні становити вимоги щодо заставних, закладених в забезпечення інших зобов'язань. До складу іпотечного покриття облігацій, за винятком житлових облігацій з іпотечним покриттям, можуть входити вимоги, забезпечені заставою нерухомого майна, будівництво якого не закінчене.
Вимоги, забезпечені наступною іпотекою, можуть становити іпотечне покриття тільки за умови, якщо основна сума боргу по зобов'язанню, забезпеченому попередньою іпотекою, і основна сума боргу по зобов'язанню, забезпеченому наступною іпотекою, в сукупності не перевищують 70% визначеної незалежним оцінювачем ринкової вартості (грошової оцінки) нерухомого майна, що є предметом іпотеки. При цьому частка вимог, забезпечених заставою нерухомого майна, будівництво якого не закінчено, не повинна перевищувати 10% розміру іпотечного покриття.
У частині вимог, запропонованих щодо іпотечних сертифікатів участі, встановлюється, що до складу іпотечного покриття іпотечних сертифікатів участі можуть входити лише вимоги за забезпеченими іпотекою зобов'язаннями.
Нерухоме майно може становити іпотечне покриття іпотечних сертифікатів участі тільки в результаті його придбання в зв'язку із зверненням на нього стягнення у випадку невиконання або неналежного виконання забезпечених іпотекою зобов'язань, вимоги за якими залишає іпотечне покриття
Рішення про ліквідацію іпотечного агента може бути прийняте тільки після виконання ним зобов'язань за всіма розміщеними облігаціями з іпотечним покриттям, які знаходяться в обігу.
Закон залишає вимогу про щорічну виплату процентів за облігаціями з іпотечним покриттям тільки для облігацій попереднього траншу, виконання зобов'язань за якими здійснюється в першу чергу. Для молодшого траншу скасовується вимога про співвідношення номінальної вартості облігацій та іпотечного покриття, яким вони забезпечені.
Скасовується також вимога про максимальну частку грошових коштів у складі іпотечного покриття. Закон набув чинності з 1 січня 2013 року.

* За матеріалами Ipocredit.ru та Сbonds.ru.
© 2003-2013  Українське агентство фінансового розвитку Дизайн та розробка порталу
студія web-дизайну "Золота рибка"