інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку
на головну
Банківські іпотечні продукти: реалії та перспективи

Більшість показників українського іпотечного ринку наближаються до західних, однак вітчизняні банки як і раніше створюють перешкоди для позичальників.
Сьогодні в Україні майже всі відсоткові ставки є плаваючими, особливо по довгих кредитах у гривнях, оскільки при зміні кон'юнктури ринку банк у більшості випадків має право відкоригувати ставку. Якщо позичальник не згодний з такими змінами, йому пропонують або достроково розрахуватися по кредиту, або звернутися до суду. Іпотечні продукти з плаваючою процентною ставкою, як правило, пропонують банки зі стовідсотковим іноземним капіталом, оскільки материнські структури фінансують їх за допомогою інструментів міжбанківського кредитного ринку. Так, «ХФБ Україна” і СЕБ Банк спираються на лондонську ставку міжбанківського ринку LІBOR. Не бажаючи нести на собі процентні ризики, дочки автоматично роблять її основою плати за кредит, перекладаючи процентні ризики на позичальників. Ця ставка відносно стійка і далека від тієї нестабільності, що демонструє вітчизняний міжбанківський ринок. «Райфайзенбанк Україна», нещодавно проданий угорському банку ОТР, взагалі дотримується оригінальної стратегії ціноутворення: бере за основу встановлену ним самим, але за депозитами, ставку FІDR. Усі фінансові інститути, що пропонували в серпні іпотечні продукти за плаваючими ставками, мали конкурентні умови порівняно з тими банками, що декларували фіксовані ставки.
У регіонах дотепер позичальник іноді змушений перерахувати певний відсоток комісії від запитуваної суми як оплату за розгляд кредитної заявки. Потім клієнту повідомляють про те, що за рішенням кредитного комітету банк може видати кредит, але за вищою ставкою, ніж базова. Позичальнику нічого не залишається, як погодитися з рішенням. Причому в нас одноразові комісії здобувають вигадливі форми. Наприклад, у банку «Форум» комісія (1,5%), стягнута при видачі кредиту, так і називається «комісія за надання кредиту». В Укрсиббанку позика видається без комісії, однак при її одержанні потрібно сплатити 2% за переведення коштів у готівку, при цьому гроші не видають клієнту особисто, а перераховують на спеціально відкритий рахунок. Потім починають діяти стандартні тарифи на розрахунково-касове обслуговування.
Часто банки пропонують іпотечні продукти, що припускають не тільки щомісячне нарахування відсотків, але й щомісячну комісію. Так, у банку «Надра» її нараховують у розмірі 0,35% від залишку заборгованості за кредитом. У дніпропетровському Агробанку при ставці 12% річних в іноземній валюті і стандартному графіку погашення – це 0,3% від суми виданого кредиту. У Кредобанку віддали перевагу фіксованій сумі комісії за обслуговування кредиту – 60 гривень на місяць. Щомісячні комісії, хоча про них і не охоче говорять співробітники банків, виявити легко. Для цього в кредитного офіцера потрібно попросити графік погашення кредиту, де сума комісії за кожен місяць зазвичай вказується окремим стовпчиком.
Страхування при одержанні кредиту стало правилом. Усі двадцять три банки, що потрапили в рейтинг, пропонують страхувати предмет застави, тобто квартиру, що купується - це передбачено нормативними документами Національного банку України. Однак клієнту необхідно знати, що страхова комісія, стягнута при оформленні кредиту, забезпечує страховий захист лише на рік, а застава має бути застрахована протягом усього терміну позики. Страховий тариф нараховується на повну вартість застави, а не на суму залишку по кредиту. Крім того, протягом терміну дії кредитного договору квартира, що придбавається, дорожчає, і страховик може вимагати проведення переоцінки житла. Тому якщо в рекламі банку вказано тариф 0,4%, це означає, що за десять років позичальникові доведеться заплатити страховій компанії не менше 4% оцінної вартості житла. Не менш важливо уважно ознайомитися з правилами страхування в компанії, послуги якої пропонує банк. Часто багато функцій співробітників страховика виконують кредитні офіцери. Нерідко страхові компанії, що беруть на себе ризики з предмету іпотеки, обмежують їх, приймаючи на себе відповідальність тільки за цілісність стін купленого позичальником житла. У випадку пожежі чи затоплення такі страхові компанії можуть не компенсувати клієнту його втрати. З двадцяти трьох банків одинадцять пропонували позичальникам ризикове страхування життя або страхування від нещасних випадків. Цей вид страхування не обов'язковий при одержанні іпотечної позики, однак його активно нав'язують банки з іноземним капіталом. Страховий тариф нараховується на суму кредиту. Як правило, банки не вимагають наявності страховки протягом усього терміну кредитування, обмежуючи першими роками, на які доводиться пік виплат (при стандартному графіку погашення). Деякі фінансові інститути застосовують титульні страховки, по яких страхують ризик втрати права власності на житло (при визнанні угоди купівлі-продажу недійсною), але рішення про обов'язковість титульного страхування приймається індивідуально.
У результаті, загальна сума щорічних страхових платежів може складати до 2% від обсягу виданого кредиту. Однак не варто сприймати страхування як додаткові витрати – це платна частина іпотечного продукту, що гарантує мінімізацію ризиків.
Вся інформація, надана клієнтом, у тому числі й про доходи, перевіряється співробітниками банку або спеціальними службами. Ідентифікується особистість позичальника, служба безпеки перевіряє його благонадійність, для підтвердження інформації про доходи кредитний офіцер або співробітник служби безпеки зв'язується з бухгалтерією потенційного клієнта. Хоча останнім часом банківські установи вже не так ретельно перевіряють інформацію про позичальників. У банках з іноземними інвестиціями рівень втягненості служб безпеки в процес кредитного моніторингу взагалі мінімальний. Ці функції там виконують кредитні офіцери, вони перевіряють, чи не потрапив позичальник у чорні списки. Якщо рішення про надання кредиту було прийнято через два-три дні, можна бути впевненим, що ніякої перевірки не було. Позичальник сам зацікавлений у тому, щоб погасити кредит, оскільки в розпорядженні банку залишається застава, а також усі комісії, сплачені при одержанні позики. Менш ризиковим кредитування стане тоді, коли повноцінно працюватимуть бюро кредитних історій. Однак ринок потрібно завойовувати вже зараз, тому технології кредитного скорингу добре прижилися в Україні. Стабільна економічна ситуація в країні і деколи тремтіння позичальників перед банками дозволяють зберегти неповернення кредитів на низькому рівні: 1-2% по фізичних особах.
Поступово Україна наближається до західних стандартів іпотечного кредитування, причому за неціновими факторами ми вже практично цього досягли. Так, у липні найбільший іпотечний банк Великої Британії HSBC пропонував своїм клієнтам, які купують будинок уперше, аннуітетний кредит з такими умовами: термін кредитування – десять років, ставка – 6,5% у фунтах стерлінгів, комісія за надання кредиту – 499 фунтів стерлінгів, первинний внесок – від 3% вартості житла, сума кредиту – до 250 тис. фунтів стерлінгів. У США ставки в доларах на іпотечні продукти одного з найбільших американських банків Bank of Amerіca коливаються на рівні 6-7% по кредитах терміном на п'ятнадцять-тридцять років.
У нас є близькі до нуля первинні внески, іпотечні продукти, що не передбачають штрафів за дострокове погашення, великі терміни кредитування, немає тільки низьких процентних ставок. У найближчі два-три роки більшість операторів ринку розвиватимуть іпотечні продукти за рахунок пом'якшення умов дострокового погашення, зменшення комісій, а то й повної відмови від них, зниження мінімального першого внеску до 5% без надання додаткової застави. Однак істотного зниження процентних ставок не відбудеться: у найближчі рік-два 10-12% річних по кредитах у доларах усе ще будуть вигідними.

© 2003-2009  Українське агентство фінансового розвитку Дизайн та розробка порталу
студія web-дизайну "Золота рибка"