інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку
на головну
Проблеми роботи із забудовниками при створенні і функціонуванні
Фондів фінансування будівництва

М. Філаткін
Керуючий відділом АКБ “Аркада” в м. Одесі

З урахуванням змін в інвестиційне законодавство, внесених Законом України 3201-І від 15.12.2005р., визначено, що "інвестування і фінансування будівництва за рахунок залучених від фізичних і юридичних осіб коштів, у тому числі в управління, може здійснюватися винятково через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, а також через випуск безпроцентних цільових облігацій.
З огляду на те, що Банк "Аркада" протягом 4 років роботи через Фонди фінансування будівництва (ФФБ) отримав значний досвід роботи з різними забудовниками, у тому числі з лідером будівельної галузі ХК "Киевгорстрой", слід зупинитися на проблемних питаннях при створенні і роботі ФФБ. Ці питання стали ще актуальнішими після скандалів з несумлінними забудовниками, найгучнішим з яких стала афера з компанією "Еліта-Центр".
Спробуємо зрозуміти, чим керуються забудовники при виборі того чи іншого способу залучення коштів у житлове будівництво. Як показує практика, з можливих способів залучення коштів забудовники найчастіше використовують схеми роботи з цільовими облігаціями і Фонди фінансування будівництва. Розглядаючи переваги і недоліки обох схем з погляду забудовників, можна зупинитися на наступному.
Схема роботи з цільовими облігаціями дає можливості додаткової оптимізації податкових зобов'язань для забудовника, але при цьому несе істотні ризики для покупців облігації, оскільки сам цінний папір фактично нічим не забезпечений, і термін його обігу, як правило, значно перевищує термін будівництва будинку. Так званий "Договір бронювання квартири", що полягає одночасно з придбанням цільової облігації, є самостійним цивільно-правовим договором і прямо не пов'язаний із зобов'язаннями емітента з погашення цільових облігацій. Звідси випливають і основні ризики для покупця: неотримання (або несвоєчасне отримання) у власність квартири, що придбавається, або оформлення у власність не тієї квартири, що передбачалася. Ці ризики тим вищі, чим менший досвід роботи й авторитет будівельної компанії. Високі ризики при купівлі житла за допомогою облігацій підтверджуються і кредитними рейтингами, що встановлюються даному фінансовому інструменту. Як правило, він коливається від UaBB до UaCC, що відображає невисоку здатність емітента погашати узяті на себе зобов'язання при несприятливій ринковій кон'юнктурі, а також досить високій імовірності дефолта. Тому банки не охоче кредитують купівлю житла під заставу цільових облігацій. Як правило, для цього в забудовника мають бути "особливі відносини" з фінансовою установою. У випадку, якщо будівельний об'єкт не кредитується, можна позбутися великої кількості потенційних клієнтів, тому забудовники найчастіше стикаються із недостатністю залучених коштів, необхідних для безперервного виконання будівельно-монтажних робіт.
Створення Фонду фінансування будівництва регламентується Законом України "Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла й операціях з нерухомістю", і передбачає прозору схему залучення коштів у житлове будівництво, а також контроль з боку фінансової установи за цільовим використанням коштів, що спрямовуються на фінансування. Управитель Фонду здійснює технічний нагляд протягом усього будівельного циклу. При відкритті фінансування будівництва управитель зобов'язаний перевірити право забудови земельної ділянки, повноту і відповідність проектно-кошторисної документації, наявність дозволу на проведення будівельно-монтажних робіт. У забезпечення своїх зобов'язань щодо будівництва об'єкта у встановлений договором термін, забудовник зобов'язаний передати Управителю в іпотеку майнові права на об'єкт будівництва. Крім того, забудовник зобов'язаний застрахувати будівельно-монтажні роботи від ризиків руйнування чи ушкодження на повну вартість об'єкта, відповідно до проектно-кошторисної документації. У випадку невиконання забудовником узятих на себе зобов'язань, управитель, діючи в інтересах довірителів (покупців квартир), має право передати функції забудовника іншій будівельній організації. Такий механізм дозволяє захистити інтереси покупців житла, оскільки, основною метою управління фондом є передача у власність довірителів житла, що будується. Управитель Фонду зобов'язаний діяти в інтересах довірителів, спрямованих на досягнення цілей управління, і Закон дає йому для цього усі підстави.
Багато забудовників, стикаючись із тим, що управитель цілком контролює наявність усіх дозвільних документів, фінансових потоків, а також хід будівництва, неохоче йдуть на створення Фонду фінансування будівництва.
Проблемним питанням для більшості забудовників при створенні ФФБ є повна прозорість вхідних і вихідних грошових потоків, що зменшує можливості податкової оптимізації й одержання неврахованих доходів.
Перешкодою для багатьох будівельних організацій є укладення з управителем іпотечного договору по об'єкту будівництва під зобов'язання забудовника вчасно побудувати об'єкт належної якості, оскільки виникають ризики втрати об'єкта, у який уже вкладено досить багато коштів на етапі відведення (придбання) земельної ділянки, а також узгодження проектно-кошторисної документації. Для того, щоб процедура прийняття управителем рішення про призупинення фінансування і розрив договору на об’єкт будівництва була зрозумілою для забудовника, Банк "Аркада" у своєму Генеральному договорі із забудовником чітко прописує всі ризикові ситуації і процедуру взаємин при їхньому виникненні. Ці документи дають чітке уявлення про те, що Банк не зацікавлений у передачі будівельного об'єкта іншому забудовнику при виникненні ризикових ситуацій, а всі його дії спрямовані на їхнє виявлення на ранньому етапі та пошук шляхів з виправлення ситуації, що склалася. Такий підхід дає можливість налагодити партнерські стосунки з будівельними компаніями - партнерами Банку.
Потрібно відзначити, що багато будівельних компаній пішли шляхом створення ФФБ "на свій лад", створюючи дочірні фінансові компанії. Такі фонди, - назвемо їх "схемні" ФФБ, - не дають належного захисту їх учасникам. Крім того, для фінансових компаній існують певні вимоги й обмеження, установлені Регулятором, що, роблять їх менш зручними в порівнянні з банківськими установами.
Так, для фінансової компанії, що одержала Ліцензію на здійснення діяльності із залучення коштів фізичних осіб - установників управління майном для фінансування об'єктів будівництва встановлено такі вимоги:
- статутний фонд має бути не менше 3 млн. грн.
- обмеження по сумі залучених коштів - співвідношення до власного капіталу повинне складати не менше 5 (тобто при капіталі 3 млн. грн. можна залучити не більше 15 млн.грн.);
- фінансова компанія повинна забезпечити формування оперативного резерву не менше 10% від обсягу залучених коштів . Банк може встановлювати розмір оперативного резерву згідно із своїм внутрішнім станом. Так у Банку "Аркада" оперативний резерв по ФФБ різних забудовників складає від 2 до 5 % від залучених коштів, у залежності від кількості квартир, переданих на інвестування.
Також сюди треба додати вимоги щодо наявності необхідного програмного забезпечення і наявність кваліфікованих кадрів, які безпосередньо здійснюють діяльність із надання відповідних послуг.
Як бачимо, створення власної фінансової компанії - досить витратна справа, що під силу тільки великим будівельним компаніям, і не завжди приносить бажані результати.
Багато противників ФФБ говорять про те, що фінансування будівництва через фонд призводить до подорожчання будівництва. Якщо взяти середні тарифи з комісії управителя ФФБ, то вона складає від 2 до 5% від обсягу фінансування будівництва. Витрати зі страхування будівельних ризиків складають в середньому 0,4-0,8. Таким чином, відбувається подорожчання будівництва в середньому на 3,5%. Проте, якщо поглянути на цю проблему з боку інвесторів, то для них важливішими є гарантії одержання нерухомості у власність, ніж подорожчання ціни реалізації на незначний відсоток. Хоча, при ефективному управлінні вартістю 1 кв.м., що для ФФБ виду А встановлює забудовник і яка зростає адекватно до будівельної готовності будинку, середньозважена ціна реалізації може бути вище очікуваної. З огляду на те, що контроль майнових прав на квартири здійснює Управитель, це дає можливість кредитувати покупців під заставу майнового права на квартиру з мінімальними ризиками. Так Банк "Аркада" при фінансуванні через ФФБ видає кредити всім учасникам ФФБ, не вимагаючи додаткових документів, у тому числі довідок про зарплату. Така схема взаємин дає можливість значно розширити коло потенційних клієнтів - покупців житла і тим самим дає можливість генерувати достатні грошові потоки для безперервних будівельних робіт.
Ринок житла на сьогоднішній день далекий від насичення. За даними Держкомстату в 2005 р. в Україні було здано 7,8 млн. кв.м житла, тоді як у піковому 87 році було побудовано 21,2 млн. м.кв. При позитивній динаміці економіки, на нашу думку, для того, щоб задовольнити платоспроможний попит, необхідно щорічно будувати як мінімум удвічі більше житла.
Аналіз підвищення цін на нерухомість у м.Одесі за останні три роки показує, що щорічне зростання цін на нерухомість у середньому складає 40 - 50% у рік, що підтверджує значне перевищення попиту над пропозиціями.
Більшість новобудов економ- і бізнес-класу викуповуються ще на початковому етапі будівництва. Тому умови і схеми придбання нерухомості диктує не споживач, а забудовник, найчастіше не турбуючись про гарантії для інвесторів. Виходить замкнуте коло: ціна підвищується внаслідок недостатньої пропозиції, а пропонується мало, через недостатність фінансових ресурсів для освоєння більшої кількості будівельних майданчиків.
Залучити додаткові кошти в будівельну галузь, запустити додаткові можливості іпотечного кредитування при фінансуванні будівництва житла і, водночас, захистити інтереси інвесторів при його придбанні, саме і покликаний Закон України "Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла й операціях з нерухомістю", з урахуванням змін, внесених Законом 3201.
© 2003-2009  Українське агентство фінансового розвитку Дизайн та розробка порталу
студія web-дизайну "Золота рибка"