інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку
на головну
Ринок іпотечної нерухомості в Україні

К. Борисюк
економіст Казначейства АППБ “Аваль"

В Україні протягом тривалого часу відбувається бурхливе формування ринку нерухомості зі своїми проблемами, спадами та піднесеннями, що викликані як макроекономічною ситуацією, так і локальними подіями.
Нерухомість – це специфічний товар, що обертається в інвестиційній сфері. Для того, щоб нерухомість стала об’єктом угод, вона має бути ліквідною та необмеженою в обігу. Ліквідність визначається рівнем корисності нерухомості та доступності для інвестора чи користувача.
Найбільш поширене визначення ринку нерухомості дали американські вчені Дж.Фрідман та Н.Ордуей. На їхню думку ринок нерухомості – це певний набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність та пов’язані з нею інтереси. Ринок нерухомості – це також взаємозв’язок суб’єктів ринку на основі принципів, методів та процедур.
Ринок іпотечної нерухомості – це частина ринку нерухомості, де формується попит та пропозиція на нерухомість, що може використовуватися як іпотека і забезпечує обіг капіталу в системі іпотечного кредитування. Отже, ринок іпотечної нерухомості є частиною цілого ринку, якому притаманні ті ж самі особливості, що й ринку нерухомості.
Залежно від типу нерухомості, яка виступає в якості заставного забезпечення, іпотечні ринки поділяються на:
- іпотечний ринок житла – кредитування купівлі фізичними особами житла на первинному та вторинному ринках нерухомості під заставу цього житла;
- іпотечний ринок землі – кредитування сільськогосподарських виробників під заставу земель сільськогосподарського призначення;
- іпотечний ринок комерційної нерухомості – кредитування суб’єктів господарювання під заставу нерухомості комерційного призначення;
- іпотечний ринок промислової нерухомості – кредитування суб’єктів господарювання під заставу нерухомості промислового призначення.
Ринок землі є невід’ємною частиною економіки будь-якої розвинутої держави. Земля – найважливіший ресурс, що посідає виняткове місце в житті і діяльності будь-якого суспільства. Сьогодні в Україні великий потенціал закладено в ринок землі, однак на ньому спостерігається стагнація, а питання щодо використання земельних ділянок залишається одним з найважливіших і найбільш обговорюваних. Підсумки земельної реформи поки що невтішні: формально ринок землі створений, але повністю не функціонує, особливо це стосується сільськогосподарських земель. Сьогодні сільські жителі мають на руках державні акти щодо права власності на землю. Однак на цьому ринкові перетворення поки що призупинено. Ті, хто отримав у результаті первинної приватизації право власності на землю, не могли його реалізувати через продаж земельної ділянки або використання її в якості забезпечення за кредитами. До 2010 року продавати або здійснювати придбання землі можна лише у межах до 100 га. І лише після 2010 року такі обмеження на обіг земельних ділянок буде відмінено. Такі обмеження було введено для попередження масового продажу сільськими мешканцями земель за безцінь та недопущення спекуляцій.
В Україні частка в загальному об’ємі введеного житла за рахунок державного бюджету не перевищує 5%, а основними джерелами фінансування стали кошти приватних інвесторів, власні кошти населення та кредити банків. Тому найбільшого розвитку отримав іпотечний ринок житла, в основному, завдяки фізичним особам, які прагнуть поліпшити свої житлові умови та іпотечний ринок комерційної і промислової нерухомості, завдяки юридичним особам, які користуються як кредитними ресурсами, так і нерухомістю, що знаходиться під заставою.
У структурі введеного житла за формою власників забудовників, які реалізували відповідні будівельні проекти, прослідковується тенденція збільшення частки приватних компаній та населення. Це цілком нормальний процес для етапу переходу до ринкової економіки і є відображенням як результатів приватизації, так і ефективності приватних підприємств порівняно з державними та муніципальними.
В Україні потребують житла біля 2,3 мільйони сімей, з них 650 тисяч пільговики, яких житлом має забезпечити держава, крім того існує декілька мільйонів сімей, які потребують покращення житлових умов. Програма кредитування молодіжного житлового будівництва в нашій країні передбачає фінансування у розмірі 77 млн. грн. на рік, цього вистачає лише на 1500 квартир для молодих сімей. Варто наголосити на тому, що Уряд продовжує у своїх програмних документах робити ставку на бюджетні або пов’язані з бюджетними джерелами фінансування будівництва (прямі інвестиції, пільгові кредити). Внаслідок цього держава стає заручником сформованої політики, що має яскраво виражений соціальний характер і реалізувати її через обмежені бюджетні ресурси швидше за все не вдасться.
Починаючи з другої половини 2000 року на вторинному ринку житлової нерухомості спостерігається постійне зростання цін. При чому, якщо за перше півріччя 2002 року вони зросли в середньому на 10-15%, то вже з середини року темпи зростання значно збільшились. Що цікаво, на нього не вплинув навіть сезонний фактор, суть якого полягає у зниженні активності в літні відпускні місяці. При цьому попит на деякі категорії квартир, а саме, на однокімнатні та двокімнатні в районах масової забудови значно зріс. Водночас спостерігається збільшення попиту на “елітне житло". Сьогодні елітними вважаються квартири в будинках, які мають відповідну інфраструктуру: охорону, автостоянку, облаштовану прилеглу територію, сучасні засоби комунікацій, магазини, медичне обслуговування, пральню тощо.
Якщо розглянути регіональну структуру з будівництва житла, то більш-менш позитивна тенденція спостерігається у столиці України. За останні п’ять років об’єми житлового будівництва збільшуються щороку на 200 тис. кв. м. В інших регіонах України ситуація дещо інша. Певна активність проявляється лише у деяких областях: Дніпропетровській, Донецькій, Запорізькій, Львівській, Одеській, Харківській, інші ж області відстають від Києва у десятки разів.
Український ринок комерційної нерухомості характеризується відносно стабільною динамікою товарообігу. Найбільш перспективними є офісно-адміністративний та промислово-складський сегменти ринку. Ринок іпотеки комерційної нерухомості існує у промислових та економічних центрах України, особливо в столиці. Підвищення інтересу вкладень в офісну комерційну нерухомість пов’язаний насамперед з тим, що в Києві щороку з’являються нові підприємці, які активно шукають приміщення для своїх представництв. Сьогодні на цьому ринку спостерігається дефіцит площі, в тому числі для оренди.
Перспективний напрямок ринку комерційної нерухомості Києва – торгівельні площі. Попит на оренду магазинів, як свідчать рієлтори, за останній час значно виріс, крім того, спостерігається постійний інтерес до будь-яких торгівельних площ: від 40 кв. м. до декількох тисяч. В той же час, пропозиція торгівельних центрів, що мають зручні зали, стильний дизайн, сучасну систему вентиляції, охорону, парковку, недостатня і тому такий тип нерухомості також у дефіциті.
Тенденції, що спостерігаються на ринку комерційної нерухомості в Києві, властиві й регіональним центрам, однак рівень попиту і пропозиції в них визначається рівнем доходів населення та фінансовими можливостями підприємств, які є потенційними покупцями або орендарями нерухомості. На жаль, говорити про серйозний потенціал ринку комерційної нерухомості у невеликих містах та сільській місцевості сьогодні не доводиться, оскільки загальна економічна ситуація поки що залишається нестійкою.
З початку 2002 року, станом на перше січня 2003 року загальна сума кредитів, що забезпечені іпотекою, становила 2476 млн. грн., тобто з початку 2002 року зросла на 72,5% або на 1040 млн. грн. На перше липня 2003 року заборгованість за іпотечними кредитами вже становила 3 385 млн. грн., а це означає, що за півроку даний показник зріс ще на 40%.
Отже, слід зазначити, що в Україні обсяг ринку житлової нерухомості значно більший за ринок комерційної нерухомості, оскільки на сьогодні попит на житло досить високий, а норма прибутку на ринку житлової нерухомості іноді перевищує аналогічний показник для комерційної нерухомості. Комерційні банки є основними учасниками ринку іпотечної нерухомості й активно використовують іпотеку для забезпечення кредитів як корпоративним клієнтам, так і фізичним особам. На жаль, іпотечні житлові кредити на сьогодні становлять лише 2,5% кредитного портфелю банків.
Є дві основні форми відносин банків з громадянами, які хочуть використати житлову іпотеку: кредитування громадян, які беруть участь в частковому будівництві житла та купівля житла на вторинному ринку.
Із 158 банків, які фактично діють в Україні, на ринку іпотечного кредитування працюють лише 35. За останні роки операції з іпотечного кредитування стали надавати провідні банки України, а саме: ВАТ “Ощадбанк" – 13% ринку, ВАТ “Укрексімбанк" – 10%, АКБ “Надра" – 7%, АКБ “Аркада" – 6%, АКБ “Правекс-банк" – 5%, АППБ “Аваль" – 8%, ЗАТ КБ “Приватбанк" – 4%, АКБ “Укрсоцбанк" – 3%, Райффайзенбанк – 3%, що становить 60% від усього ринку. Саме ці банки й мають найрозгалуженішу мережу філій та відділень на території України і саме між ними відбувається конкуренція на ринку іпотечного кредитування (рис. 1). Це призводить до зменшення ставок за кредитами, спрощення процедури та скорочення строків прийняття кредитного рішення, а також розширення пунктів продажу. Варто зазначити: якщо набута динаміка іпотечних кредитів зберігатиметься на такому ж рівні, то в перспективі може статися накопичення критичної маси таких активів. Тобто, їх нарощення залежатиме від можливостей кредитних установ відносити ліквідність за рахунок рефінансування під забезпечення такими активами. Тому вкрай необхідно запровадити функціонування іпотечних цінних паперів як засобу рефінансування таких активів.


Рис. 1. Частка комерційних банків, які надають кредити, забезпечені іпотекою

З огляду на недостатню зацікавленість банків у розширенні практики іпотечного кредитування, варто наголосити на таких факторах:
- масштаби довгострокового іпотечного житлового кредитування обмежені короткостроковою ресурсною базою банків, оскільки збільшення частки довгострокових кредитів може призвести до порушення ліквідності балансу банку;
- висока ціна залучених ресурсів для банків, яка і визначає вартість кредитів, що надаються;
- не повністю сформоване законодавче поле в галузі іпотечного кредитування, що і визначає високі ризики іпотечного кредитування, які закладаються банками у процентні ставки за кредитами;
- ризики, пов’язані з правовими і судовими труднощами при відчуженні майна, що є предметом застави оцінюються банками достатньо високо, що призводить до завищення процентних ставок за кредитами для населення;
- складність оцінки платоспроможності позичальника через можливість існування неофіційних доходів.
Крім того, комерційною іпотекою, як правило, забезпечуються кредити в гривні юридичним особам на відносно невеликі терміни від 1 до 3-х років. Використання комерційними банками нерухомості в якості забезпечення повернення кредитів характеризується низьким значенням відношення величини кредиту до вартості застави – не більше 50 %, тоді як для кредитів, що забезпечені житловою іпотекою це значення дещо більше і становить 75-80%. Переважна більшість іпотечних кредитів комерційними банками надається в іноземній валюті. Це пояснюється не тільки спробою мінімізувати певні ризики, але й тим, що розрахунки на вторинному ринку житлової нерухомості традиційно проводяться в іноземній валюті. Але не зважаючи на всі перелічені проблеми, слід відмітити, що банки все більше уваги приділяють кредитуванню під заставу комерційної та житлової нерухомості.
Треба відмітити також участь страхових компаній на ринку іпотечної нерухомості. Так, відповідно Закону України “Про іпотеку", обов'язковою умовою іпотечного договору є те, що іпотекодавець (позичальник) повинен застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість від ризиків випадкового знищення, псування чи пошкодження. При цьому вигодонабувачем відповідно до договору страхування є іпотекодержатель (кредитор), а страховий поліс є гарантією забезпечення виданого банком кредиту.
Українська інноваційна страхова компанія "Інвестсервіс" розробила програму страхування житла при іпотечному кредитуванні: страхування квартири, що купується клієнтом у розстрочку під банківське кредитування. Квартира передається під заставу банку до повного розрахунку клієнтом за кредитом. Програма надає страховий захист від збитків, загибелі чи пошкоджень, викликаних: пожежею, вибухом, ударом блискавки, падінням літальних апаратів чи їхніх частин; стихійними лихами (бурі, вихор, урагани, смерч, дії підземного вогню, град, снігопад, злива, землетрус, лавина, зсув, обвал, осідання ґрунту); залиття водою з водопровідної, каналізаційної чи опалювальної систем; протиправними діями третіх осіб. Страхові тарифи від усіх перерахованих ризиків складають 0,36% - 0,40%. Така програма розроблена і введена в дію страховою компанією "Аркада-Гарант", яка спеціалізується на страхуванні застави майна (квартир) фізичних осіб-позичальників банку "Аркада".
Крім того, іпотечним законодавством в Україні передбачено ще декілька обов'язкових видів страхування — страхування фінансових ризиків; неотримання, несвоєчасного отримання або отримання не в повній сумі платежів за договорами про іпотечні кредити та платежі за іпотечними сертифікатами; страхування будівельно-монтажних робіт забудовника і страхування відповідальності забудовника перед третіми особами відповідно до Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операцій з нерухомістю".
Не зважаючи на розширення ринку нерухомості, спектр послуг та угод на ньому досить обмежений. Кредитування в основному здійснюється як надання позики під заставу вже існуючих об’єктів, а фінансування проектів, що будуються, банками здійснюється рідко та вибірково. Основними видами бізнесу, що пов’язані з нерухомістю, є брокерські послуги, нотаріальні послуги, оцінка нерухомості та страхування. При цьому варто зазначити, що оцінка майна, як правило, здійснюється власними штатними експертами кредитора, який зацікавлений в оцінці, а страхування – за участю дочірніх компаній кредитора.
На сьогодні ринок іпотечної нерухомості в Україні перебуває на етапі свого становлення, проте особливості його функціонування визначаються лише узагальненими показниками. Така ситуація є цілком об’єктивною, однак існують чисельні проблеми у сфері законодавчого забезпечення іпотечних відносин в Україні.
© 2003-2009  Українське агентство фінансового розвитку Дизайн та розробка порталу
студія web-дизайну "Золота рибка"