інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку
на головну
Довірче управління в системі фінансово-кредитних механізмів
при будівництві житла та операціях з нерухомістю*

К.Паливода
Голова правління АКБ "Аркада"

Чим зумовлена необхідність довірчого управління в комплексі фінансування житлового будівництва? Відповідь на це питання дає аналіз ситуації, яка склалася у Росії після прийняття Закону 1 квітня 2005 року "Про участь у частковому будівництві квартирних будинків та інших об’єктів нерухомості" Справа в тому, що автори цього Закону заклали таку концепцію: є дві сторони – населення, яке хоче вкласти гроші в будівництво житла і забудовники. Виникають ризики. Серед осіб, які вкладають кошти, більшість не є професіоналами в галузі фінансування капітального будівництва, особливо житлового. Багатоквартирний будинок – це такий унікальний об’єкт, де індивідуальний інвестор не має необхідних прав, щоб здійснювати контроль за процесом освоєння коштів власних інвестицій.
Тому цим Законом передбачається, що активним учасником – суб’єктом цих відносин стає держава. Вона регламентує права й обов’язки сторін. З одного боку на забудовників накладаються обов’язки повністю розкривати інформацію, діяти строго по закону. Більшість вимог справедливі.
Але з точки зору захисту прав інвестора, фізичної особи цей Закон нічого змінює. Для того, щоб інвестор зміг реалізувати права, прописані в цьому Законі, він повинен бути досить заможним, щоб найняти адвокатів і експертів у галузі будівництва, які вестимуть тривалий судовий процес.
На ринку має бути суб’єкт, який захищатиме права фізичної особи і приватного інвестора. Які мають бути права, можливості, інструменти у професійного учасника ринку, який повинен фізичній особі, інвесторові забезпечити отримання квартири? Він повинен розпоряджатися коштами інвестора, мати практично всі права власника за винятком права вигодонабувача, а також, як представник консолідованих інвесторів багатоквартирного будинку він має право запитувати куди конкретно пішли кошти, чому плани квартир дещо відрізняються від тих, які вказані в документації. Професійний учасник ринку повинен мати експертів у галузі будівництва, проектування. Проте й тут виникає безліч ризиків, якими повинен управляти професійний учасник ринку.
Чим відрізняються поняття "довірче управління" і "довірча власність"? З практичного досвіду зрозуміло, якщо йти шляхом довірчого управління (навіть якщо в Законі буде написано, що довірче управління нічим не обмежується), все одно доведеться стикнутися з тим, що на певному етапі протилежна сторона скаже: "а ось це не зазначено в договорі довірчого управління і ви не маєте права цього вимагати". В той же час, довірча власність передбачає, що управляючий має всі права власника, окрім права отримання вигоди. Якщо установник довірчого управління хоче його ще в чомусь обмежити, він може вносити ці обмеження, але тоді управляючий має весь інструментарій оперативного прийняття рішень, впливу на протилежну сторону з метою забезпечення ефекту тому, хто дав йому гроші.
Які гарантії того, щоб управляючий забезпечив 100% ефекту? Нещодавно відбулася конференція, яку проводили представники британського нагляду і регуляторів. Вони дуже добре відповідали на це питання, оскільки мають великий досвід нагляду за фондами спільного інвестування. Було показано мінусову дохідність протягом багатьох років. Сьогодні наглядовці обговорюють питання про введення кримінальної відповідальності топменеджмента – управляючих.
Спостерігаючи ситуацію в Москві, я переконуюсь, що в галузі житлового будівництва можна йти тільки через інструменти довірчого управління і довірчої власності. Тепер декілька слів про те, що людям не подобається термін "довірча власність" і взагалі майнові права. Всі кажуть, що це англо-британська система. У нас цього не було, нашій країні це не властиво. У Цивільному Кодексі України є розділ про майнові права, де докладно описано такі відносини, як оренда. Оренда – це ті самі довірчі відносини, тому що орендодавець – це установник довірчого управління. Він передає квартиру орендатору, який отримує вигоду, тому й платить установникові. У нашому випадку всі права передаються управителю, за власником залишається лише одне – отримати вигоду з цього об’єкта.

* Матеріали виступу на засіданні Круглого столу
"Практичні питання довірчого управління в Україні: правові засади, організація і технології", що відбулося 15 квітня 2005 року.



© 2003-2009  Українське агентство фінансового розвитку Дизайн та розробка порталу
студія web-дизайну "Золота рибка"