інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку
на головну
Сучасний стан та перспективи розвитку вітчизняного ринку іпотечного кредитування

Д.Гриньков

Вітчизняний ринок іпотечного кредитування відновлюється дуже повільно. Хоча сьогодні готовність прокредитувати громадян на купівлю житла вже декларують понад 30 банків, реальні обсяги видачі таких позик дуже скромні.

Об’ємні показники

За даними Міністерства юстиції України, в минулому році нотаріально було зареєстровано 26,4 тис. іпотечних договорів. При цьому житло (будинки і квартири) закладали всього 16,1 тис. разів. У решті випадків предметом застави виступали земельні ділянки, космічні об’єкти, морські та повітряні судна. Цей показник майже в 10 разів менший, ніж у 2007 році, коли спостерігався бум іпотечного кредитування.

Продовження стагнації підтверджує також діяльність банківських установ на ринку іпотечного кредитування. Так, середньомісячна кількість виданих у 2010 році Ощадбанком іпотечних кредитів склала усього 200 штук. Експерти зазначають, що більше за все іпотечних кредитів у посткризовий період було видано у грудні минулого року. При цьому в 2010 році банків, які відновили надання іпотечних кредитів на придбання житла, стало втричі більше, ніж у 2009 році.

У зв'язку з цим кредитна конкуренція на все ще малоактивному ринку житла дуже загострилася. Не дивно, що боротьба за позичальників змушувала банкірів знижувати процентні ставки з іпотечних продуктів.

У результаті, за найскромнішими оцінками, упродовж 2010 року середні ставки "впали" на 8 п.п. Крім того, щоб зробити свою пропозицію більш привабливою, багато фінансових установ зменшили обсяг необхідного початкового внеску до 30%.

За оцінками аналітиків, це той мінімум, який дозволяє мати запас міцності при подальшому зниженні цін на житло. Основна маса пропозицій з боку банків стосується придбання нерухомості на вторинному ринку. Але є і бажаючі кредитувати купівлю недобудованих об'єктів (первинний ринок). Деякі банки ("Універсал Банк", "Індекс-Банк", "Банк Кіпру" та ін.) готові кредитувати купівлю первинного житла тільки під заставу іншої житлової нерухомості, яка перебуває у власності позичальника. Державний Ощадбанк пропонує кредити під заставу майнових прав тільки на об'єктах компанії "Житло-Інвест".

Крім того, кредити на купівлю "первинної" нерухомості можна оформити за програмою Державної іпотечної установи. Останнім часом почали з'являтися пропозиції про видачу споживчих кредитів без цільового призначення під заставу житла. У той же час, експерти поки не прогнозують відновлення видачі кредитів на придбання земельних ділянок.

Незважаючи на різноманітність пропозицій, іпотечні кредити, як і раніше, залишаються недоступними для більшості потенційних позичальників. Причиною є неприйнятні умови, висунуті фінансовими установами. Так, максимально можливий термін кредитування сягає 20 років.

Однак такі пропозиції на ринку поодинокі – в основному банки не готові кредитувати більше ніж на 10-15 років, при цьому до кризи мова йшла про 25-30 років. Зараз вони вимагають мінімальний власний внесок позичальника в розмірі 30-60% оцінної вартості квартири, що купується (до кризи – в середньому 10-15%). Таким чином, на даний час оптимальна кредитна пропозиція за двома критеріями (термін і початковий внесок) передбачає мінімальний власний внесок у 30% при терміні кредиту 20 років.

Деякі фінансові установи пропонують варіанти зниження початкового внеску до 10%. Для цього необхідно передати їм в заставу іншу нерухомість, окрім житла, що купується. Що стосується цінових параметрів, то номінальні процентні ставки за іпотечними кредитами становлять 16-22% річних у гривні. Значна кількість банків пропонує іпотечне кредитування з плаваючою процентною ставкою. При цьому величина кредитної ставки прив'язується до вартості річного депозиту від населення в даному банку. Як правило, договір передбачає щорічний перегляд ставки за іпотечним кредитом. Різниця між фіксованою і плаваючою ставками не надто велика і становить від 0,5 до 5%. Плаваючі ставки дозволяють банкам видавати кредити на довші терміни.

Крім процентних ставок, при видачі позики банки стягують одноразові комісійні в розмірі 0,9-2% суми кредиту. Потенційному позичальникові не варто забувати про страховку. Всі без винятку кредитори вимагають застрахувати житло, що купується (майно) і передається в заставу банку. Найрозповсюдженіший тариф – 0,3% вартості житла в рік. Деякі фінансові установи вимагають від позичальників застрахувати також життя.

Така страховка коштуватиме 0,3-0,35% суми кредиту на рік. Є банки, що вимагають ще одну страховку – титулу власності на нерухомість. Покупцеві житла в кредит слід готуватися також до інших витрат. Крім обов'язкових платежів при покупці нерухомості (державного мита та збору до Пенсійного фонду) з 1% вартості житла, позичальник повинен заплатити за реєстрацію іпотечного договору – 0,1% вартості житла.

Послуги нотаріуса обійдуться в 500-1000 грн., багато банків самі не проводять оцінку майна, перекладаючи її на позичальника. Оцінювачу доведеться заплатити за це 500-1500 грн. Ціна залежить від місця розташування об'єкта оцінки. Якщо житло підшукується за допомогою агентства нерухомості, то за послуги посередника потрібно буде сплатити близько 2,5% вартості майна. Слід зазначити, що претендент на іпотечний кредит повинен мати офіційний щомісячний дохід у розмірі мінімум 8-10 тис. грн.

Жорсткі вимоги до платоспроможності іпотечних позичальників призводять до численних відмов у задоволенні кредитних заявок. Як правило, тільки у 75% випадках зі 100 приймаються позитивні рішення з видачі іпотечного кредиту.

В деяких фінансових установах, окрім остаточного рішення про видачу іпотечних кредитів на купівлю житла, клієнти можуть отримати попереднє рішення про згоду банку видати кредит, яке потім не завжди підтверджується.

Таке рішення оформлюється у вигляді гарантійного листа, що є своєрідною обіцянкою банку видати кредит у майбутньому, заснованою тільки на оцінці платоспроможності клієнта без розгляду об'єкта нерухомості.

Оформивши гарантійний лист, позичальник може протягом 2-3 місяців, не поспішаючи, підшукувати собі житло для купівлі. І тільки після здійснення вибору банк прийматиме остаточне рішення. Більшість банкірів зазначають, що переважним попитом користуються кредити на купівлю житла під його заставу. В середньому 70-75% заявок клієнтів стосуються отримання іпотечного кредиту на купівлю житла: будинків і квартир на первинному або вторинному ринку. В основному це одно-, дво- і трикімнатні квартири середньої площі.

На даний час середній обсяг іпотечної позики, як мінімум, удвічі менший від аналогічного показника зразка 2007-2008 років. Так, в Ощадбанку середня сума іпотечного кредиту в минулому році складала близько 160 тис. грн. При цьому потрібно враховувати, що у великих містах ця цифра значно більша, а в дрібних населених пунктах – менша.

При цьому, як правило, клієнти беруть в кредит лише невелику суму, якої не вистачає для придбання нерухомості. А більшу частину її вартості сплачують за рахунок власних накопичень або продажу наявного у них житла. Тому середній розмір початкових внесків з виданих кредитів складає 40-50% вартості нерухомості, що купується.

Учасники ринку очікують на подальшу поступову лібералізацію умов з іпотечного кредитування. За експертними оцінками, процентні ставки з іпотечних кредитів при збереженні тенденції здешевлення депозитів до кінця поточного року ще трохи знизяться – на 2-3 п.п., до 15-16% річних.

Учасники ринку очікують, що такі процеси орієнтовно стануть можливими в другій половині 2011 року. В той же час, очевидно, що масове іпотечне кредитування повернеться на ринок, коли у банків з'явиться можливість пропонувати процентні ставки з кредитів на придбання житла на рівні 10-12% річних.

Це стосується насамперед банків, які при купівлі житла в кредит просять внести 40-60% суми за рахунок власних коштів. При цьому мова повинна йти про позики на тривалий термін. Цікаво, що банкіри мають намір проводити подальшу лібералізацію вимог до першого внеску.

Тим не менш, на думку аналітиків, падіння даного параметра нижче 30% чекати не варто. Крім того, кількість гравців на ринку іпотеки помітно збільшиться, у тому числі з'явиться більше пропозицій з кредитування купівлі житла на первинному ринку.

Відновленню масового іпотечного кредитування в Україні перешкоджають наступні фактори. По-перше, відсутність у банків дешевих довгострокових джерел залучення ресурсів у національній валюті на термін, який можна порівняти з термінами іпотечних кредитів – 10-20 років. Основна маса коштів населення залучається на даний момент на термін 6 місяців та 1 рік. В умовах відсутності довгострокових пасивів банкам необхідно постійно заміщувати кошти, що залучаються на термін до 1 року, «новими» і застосовувати плаваючі процентні ставки за кредитами, прив'язаними до вартості ресурсів.

По-друге, відсутність масового платоспроможного попиту у населення на кредити для купівлі житла через усе ще високу вартість таких кредитів (у середньому 16-18% річних у гривні), незважаючи на спроби банків знизити ставки протягом усього минулого року.

Приклад

На вторинному ринку в кредит купується однокімнатна квартира в Києві вартістю 400 тис. грн. (близько $50 тис.). Номінальна плаваюча процентна ставка – 17% річних, одноразові комісійні – 1,5% від суми кредиту.

Рішення Початковий внесок (30% вартості житла) – 120 тис. грн. Послуги агентства нерухомості (2,5% від суми угоди) – 10 тис. грн. Держмито та збір до ПФ (по 1% від суми угоди) – 8 тис. грн. Одноразові комісійні (1,5% від суми кредиту) – 4,2 тис. грн. Страхування майна (0,3% від вартості квартири) – 1,2 тис. грн. Реєстрація договору іпотеки (0,1% від вартості квартири) – 0,4 тис. грн. Послуги нотаріуса – 1 тис. грн. Послуги оцінювача – 0,5 тис. грн.

Відповідь

Разом, готівкою потрібно внести 145,3 тис. грн. (Більше $18 тис.). За ануїтетної схеми погашення кредиту сума щомісячного платежу складе 4107 грн. У результаті за 20 років підсумкова сума виплат по кредиту перевищить 1 млн. грн.

© 2003-2010  Українське агентство фінансового розвитку Дизайн та розробка порталу
студія web-дизайну "Золота рибка"