інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку
на головну
Ірраціональне інвестування та інноваційні проекти фінансування будівництва житла

К.Паливода

Інвестування як процес, метою якого є приріст заощаджених грошей, має не таку вже й велику історію. Доки гроші у всьому світі мали реальне золоте забезпечення й дорожчали в самому процесі їх накопичення, не було необхідності спеціально відшуковувати спосіб для зберігання заощаджень – вони могли дочекатися свого часу бути використаними, просто лежачи в надійній схованці, при цьому ще й прирощувалися самі собою. Лише в ХХ ст., коли гроші стали принципово іншими, виникла потреба їх інвестувати, тобто «розлучитися із грошима сьогодні, щоб отримати більшу суму в майбутньому».

Основна частина цих операцій здійснюється без включення інвестованих грошей у повний ринковий кругообіг і тим більше – у виробничу сферу. Головним критерієм при виборі такого способу інвестування є отримання прибутку виключно з фінансової сфери. Саме тому для більшості інвестиційних вкладень у сучасних умовах підходить запозичений з математики термін «ірраціональна форма», тобто така, що існує не як прояв реального матеріального фундаменту, а функціонує на основі власних закономірностей.

Водночас, матеріальною основою економічного зростання були і залишаються капітальні інвестиції, до яких відносяться всі вкладення, спрямовані на збільшення обсягу довгострокових активів, незалежно від виробничого призначення. Капітальні інвестиції слід розуміти як узагальнену економічну категорію, як вкладення грошових ресурсів у збільшення матеріального багатства суспільства. Це поняття не ототожнюється з поняттям «капітальні вкладення», водночас воно більш адекватно відображає процес нагромадження національного багатства і відповідає первинній сутності інвестиційного процесу.

Інвестування є не що інше, як вкладення грошей з метою отримання прибутку, тому для розуміння його природи і регулювання ним необхідно розуміти значення втрати грошима золотого забезпечення. Золоті гроші деякою мірою можна назвати найдосконалішим надбанням людства, однак протягом значного історичного часу залежність ринкового обороту від наявності золота як грошового матеріалу значно обмежувала економічну активність. Ідеальна придатність золотих грошей до зберігання відігравала несприятливу роль для інвестиційного процесу – як інструмент придбання інвестиційних товарів вони так само ідеальні, як і для купівлі споживчих; але не було потреби використовувати заощадження як інвестицію, ризикуючи при цьому, у той час як цінність грошей зростає сама собою, без всякого ризику.

Протягом багатьох років інвестиції були мало розвинені, фінансового ринку в сучасному розумінні не існувало. Ринкова економіка аж до ХХ століття функціонувала в умовах «грошового голоду». Саме тому діяла тенденція цін і середньої норми прибутку до зниження – чинники, які, за вченням К.Маркса, мали призвести до загибелі капіталістичного товарного виробництва.

Протягом першої половини минулого століття гроші в усьому світі втратили зв’язок з золотом остаточно. Прийняте у 70­і роки США рішення відмовитися від обміну доларів на золото лише засвідчило завершення процесу кардинальної зміни сутності грошей, який зайняв більш як півстоліття.

Сучасні гроші погано виконують функції міри вартості і засобу заощадження, однак найважливішу свою функцію – бути засобом платежу, вони здійснюють досить успішно. Головне – вони можуть створюватися у кількості, якої потребує економіка. Глибина впливу цього факту на світовий економічний прогрес не може бути переоцінена. Новостворені гроші нічим не гірші за ті, що вже є в обігу, вони є повноцінним способом як для споживання, так і для інвестування. Коли йде мова про сучасні гроші, вживають вираз «паперові», однак це не слід розуміти буквально – протягом того ж ХХ століття основну роль почали відігравати безготівкові грошові знаки, спочатку у вигляді записів у банківських облікових документах, надалі — у вигляді цифрових записів в електронній системі платежів. Якщо друкування паперових банкнот потребувало певних витрат, то при застосуванні безготівкових грошей інвестиційний ресурс створюється абсолютно безплатно.

У зв’язку з цим принципово змінилася роль грошової емісії у справі активізації економічного зростання інвестицій. Шкідливою для економіки слід вважати не емісію грошей взагалі, а таку її форму, що набула поширення в Україні, і здійснюється шляхом викупу Національним банком України надходжень конвертованої валюти для збільшення так званих золото­валютних резервів. Навіть під час фінансової кризи, коли абсолютна більшість розвинених країн для підтримки економіки та фінансування державного дефіциту активно застосовує емісійні механізми, Україна нагромаджує доларові запозичення і фактично лише по мірі їх надходження випускає в обіг додаткову масу національної валюти. Це не є сприятливим ні для зростання добробуту громадян, ні для капітального інвестування. Замість використання отриманої конвертованої валюти на потреби розвитку економіки (хоч би для погашення накопичених боргів, а ще краще – на модернізацію виробничого потенціалу), нагромаджуються валютні резерви центрального банку.

Негативний вплив на інвестиційний процес має наявний в Україні стан у сфері регулювання обмінного курсу національної валюти. Помилкова політика підтримки стабільного обмінного курсу в умовах хронічної інфляції стала причиною створення специфічної економічної моделі – споживчий ринок наповнюється імпортом, можливість виживання мають лише торгівля (в основному – імпортними товарами), послуги та виробництво, що орієнтовані на експорт. Штучне підтримання «сильної» національної валюти, тобто її завищеного обмінного курсу, не сприяє економічному розвиткові. Зараз у світі розпочались «валютні війни», і Україна зобов’язана активно використовувати грошову і валютно-курсову політику для стимулювання національної економіки та її захисту від зовнішнього впливу.

Найбільшою мірою підтримують економічне зростання капітальні інвестиції у будівництво житла. Вони здатні не лише сприяти вирішенню соціальних проблем у державі, а й стимулювати суттєве збільшення ринкового попиту у цілому секторі пов’язаних галузей – від виробництва будівельних матеріалів, меблів та побутової техніки до житлово-комунального господарства, яке слід перевести на повні ринкові засади. Інвестиції в житло через механізм зворотного зв’язку могли б виступити потужним мультиплікатором економічного зростання, який за своєю дієвістю не поступається прямому виробничому інвестуванню. Таким чином, вкладення у житлове будівництво є одночасно інструментом вирішення житлової проблеми, створення внутрішнього попиту на продукцію більшості галузей вітчизняної промисловості, підвищення рівня зайнятості працездатного населення і зниження залежності держави від зовнішніх чинників.

Слід мати на увазі, що будівництво житла за рахунок коштів самих громадян є лише одним із шляхів подолання житлової проблеми в державі. Комплексне її вирішення вимагає застосування цілісної системи фінансових механізмів здійснення капітальних інвестицій у житлове будівництво, яка поєднує цільове державне фінансування будівництва житла за рахунок кредитних ресурсів емісійного центру, залучення приватного капіталу в масове житлове будівництво, концентрацію заощаджень домогосподарств через спеціальні інструменти і спрямування акумульованих коштів на будівництво житла, кредитування фізичних осіб на основі використання майнових прав на нерухомість як матеріальної застави і купівлі­продажу майнових прав, контроль за будівельним процесом з боку фінансових інвестиційних установ, захист інтересів усіх учасників інвестиційного процесу від інфляції, зловживань та форс­мажорних обставин.

Водночас, кошти населення у всіх розвинених країнах є основним ресурсом для капітальних інвестицій у житлове будівництво. Вони акумулюються фінансовою системою і використовуються як інвестиційне джерело.

Практичний досвід роботи по залученню коштів населення у житлове будівництво дозволяє дійти таких висновків:
• попри відносно низький рівень життя, обсяги заощаджень українців достатні для того, щоб стати одним із головних джерел фінансування різкого збільшення обсягів житлового будівництва;
• громадяни зберігають свої заощадження в банківській системі лише тому, що не мають інших можливостей вкладення нагромаджених коштів; значна частина таких коштів залишається поза фінансовою системою;
• населення готове внести свої заощадження в спеціалізовані фінансові установи в будівництво за виконання певних умов. По­перше, це надання надійних гарантій захисту вкладів від політичних, інфляційних, фінансових і комерційних ризиків. По­друге – можливість одержання довгострокового кредиту на будівництво житла під його заставу. По­третє – можливість одержання найменш забезпеченими громадянами, котрі живуть у важких і/або непридатних для життя умовах, державних субсидій на будівництво (реконструкцію) житла.

В умовах України найбільш ефективними формами акумуляції довгострокових заощаджень громадян повинні виступати не банківські депозити, а пенсійні фонди, інші види фондів банківського управління та банківські цінні папери, які мають використовуватися як реальний шлях перетворення заощаджень населення в інвестиційний ресурс.

Найбільш дієвим механізмом спрямування нагромаджених у фінансовій системі інвестиційних ресурсів у житлове будівництва є іпотечне кредитування. Іпотека – це кредит під заставу нерухомого майна, яке не втрачає цінності від погіршення фінансового стану позичальника. Остання світова фінансова криза 2008­2009 років насправді була явищем не іпотечного, а всього фінансового ринку, пов’язаним з надмірним поширенням саме ірраціонального інвестування, використанням для цієї мети відносно нових винаходів ­ похідних фінансових інструментів. Світова практика виробила досить широкий спектр спеціальних фінансових механізмів для спрямування акумульованих коштів населення в капітальне будівництво. Їх суть полягає в єдності процесів залучення коштів фінансовими установами, які спеціалізуються на роботі з житловими кредитами, і надання кредитів, причому в усіх випадках нерухомість є основою і гарантією як залучення коштів, так і надання кредитів. Саме такий механізм називається іпотечним – на відміну від простих кредитів під заставу. Необхідно врахувати, що іпотека, як і взагалі вся діяльність фінансового ринку, є механізмом вирішення житлової проблеми лише для тих категорій населення, які мають стабільні доходи.

Фінансовий механізм інтенсивного розвитку житлового будівництва повинен мати три складові:
1. Систему фінансування придбання житла населенням.
2. Систему мобілізації довгострокових ресурсів у накопичувальні програми соціального забезпечення.
3. Систему випуску і обігу іпотечних паперів. Остання служить сполучною ланкою між першими двома складового фінансового механізму інтенсивного розвитку житлового будівництва. У рамках цієї третьої складової борги за кредитами на придбання житла перетворяться в іпотечні папери.

Працює механізм фінансування житлового будівництва наступним чином. Банк продає майнові права на житло. Ціна на ці права зростає по мірі наближення дати завершення будівництва. Якщо у клієнта не вистачає грошей на купівлю, банк дає кредит під заставу майнових прав, які купуються, з наступним переоформленням застави прав на заставу майна. Зібрані на будівництво житла грошові кошти, в тому числі отримані за рахунок кредиту, повинні бути перераховані будівельникам.

Розмір позики, на яку може претендувати учасник програми, визначається, виходячи з часу, що залишився до здавання в експлуатацію конкретного об’єкта інвестування. Що більший цей час, то нижчий рівень поточної ціни, розрахованої шляхом дисконтування кінцевої ціни об’єкта інвестування, і, навпаки, — чим менше часу залишається до здавання об’єкта, тим вища поточна ціна. Відповідно, що нижчий рівень поточної ціни об’єкта інвестування, то менший обсяг фінансування потрібен для досягнення рівня «золотої середини», і банк зможе прокредитувати більшу частину поточної ціни об’єкта інвестування.

Ризик неповернення кредитів суттєво зменшується внаслідок того, що для одержання кредиту позичальник повинен за рахунок своїх коштів інвестувати 40­60% вартості житла, а це можуть зробити лише люди зі стабільними доходами. Крім того, для забезпечення повернення кредиту банк оформляє договір застави на квартиру, що будується. Якщо позичальник виявиться неспроможним погашувати кредит, він може продати закладене житло (зрозуміло, за згодою і під контролем банку), погасити кредит і одержати додатково певну суму грошей.

Рефінансування виданих кредитів здійснюється за допомогою випуску в обіг цінних паперів, підкріплених кредитами, забезпеченими іпотекою майнових прав на майбутнє житло й іпотекою вже побудованого житла.

Таким чином, ефективна іпотека – це не просто кредит під заставу, а залучення ресурсів під матеріальні гарантії, надання позик на купівлю майнових прав на споруджуване житло і продаж цих прав. Для здійснення цих операцій необхідно використовувати найдостовірнішу інформацію про поточну вартість майнових прав на закладене житло і його майбутню ринкову вартість. Рефінансування виданих кредитів має здійснюватися за допомогою випуску в обіг цінних паперів, підкріплених кредитами, забезпеченими іпотекою майнових прав на майбутнє житло й іпотекою вже побудованого житла. Для виконання всього комплексу операцій з рефінансування найбільш доцільно створювати спеціальні іпотечні інституції у вигляді фондів банківського управління (ФБУ).

Банківські фонди реалізують добровільні накопичувальні програми, покликані забезпечити їхнім учасникам кошти, необхідні для оплати навчання дітей і придбання для них житла (дитяча накопичувальна програма), а також одержання додаткових пенсій по старості (пенсійна накопичувальна програма). Система мобілізації довгострокових ресурсів у добровільні накопичувальні програми побудована на принципах організації відкритих пайових інвестиційних фондів.

Практика показала, що найбільш ефективним механізмом мобілізації коштів населення на довгостроковий період у обсягах, достатніх для задоволення попиту на довготермінові іпотечні кредити, є недержавні накопичувальні пенсійні фонди. Діяльність пенсійних фондів спрямовується ефективною й прозорою системою управління їх коштами, яка забезпечує стовідсоткове їхнє збереження й гарантує належний рівень доходу.

Взаємодія пенсійного забезпечення і житлового будівництва виглядає так: банк збирає кошти на пенсійні внески і за рахунок цих коштів надає довгострокові кредити під заставу споруджуваного житла. Доходи від цих кредитів повертаються на індивідуальні пенсійні рахунки, а потім знову направляються на кредитування придбання житла. І так доти, поки людина не вийде на пенсію.

Кошти пенсіонера «працюють» трохи інакше: частково витрачаються на виплату додаткових щомісячних пенсій, частково – і надалі на кредитування покупців житла, тобто, як і раніше, приносять дохід їхньому власникові.

При конструюванні інвестиційного портфеля пенсійного фонду, насамперед, треба звертати увагу на надійність, ліквідність, характер і ступінь кореляції того або іншого набору фінансових інструментів. Теорія інвестиційного портфеля, на яку спираються професійні інвестиційні керуючі, стверджує: диверсифікованість інвестиційного портфеля зменшує його ризик без відповідного зниження його прибутковості в тому випадку, якщо, по­перше, за прибутковістю складових цей портфель не є цілком позитивно корельованим і, по­друге, портфель складається з досить великої кількості інструментів. Ефект «чуда диверсифікованості» виникає при негативній кореляції очікуваних доходностей активів, що дозволяє інвесторові значно знизити ризик портфелю, утримуючи його прибутковість на досить високому рівні. Таким чином, ефект диверсифікованості виникає не тоді, коли кошти розподіляються між різними інструментами, а коли між прибутковостями фінансових інструментів, що складають інвестиційний портфель, відсутня пряма позитивна кореляція.

Масовий розвиток іпотеки можливий лише за розвинутого ринку житла, на який регулярно виходять його постачальники з об'ємними пакетами пропозицій.

Необхідною умовою становлення такого ринку є наявність:
• системи масового будівництва та реконструкції міських інженерних мереж;
• системи масового будівництва житла.

У свою чергу, масове будівництво житла можливе за наявності:
• значної кількості загально­будівельних і спеціалізованих будівельних організацій, спроможних будувати житло, яке задовольняє вимоги споживачів;
• доступних для будівельних організацій програм фінансування будівництва житла з метою його продажу.

Отже, вирішити житлову проблему в нашій державі можливо за допомогою органічного поєднання різних фінансових механізмів та фінансових джерел – централізованого державного фінансування з опорою на емісійні можливості Національного банку України, створення умов для залучення вітчизняного й іноземного приватного капіталу в житлове інвестування з забезпеченням прибутковості таких інвестицій, акумуляції заощаджень громадян та вільних коштів суб’єктів економічної діяльності на принципах іпотечного кредитування.

© 2003-2010  Українське агентство фінансового розвитку Дизайн та розробка порталу
студія web-дизайну "Золота рибка"