інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку
на головну
Як не стати жертвою афери при купівлі земельної ділянки

Щорічно в Україні відбувається велика кількість земельних афер. У цих аферах, як правило, беруть участь обидві сторони, оскільки обійти законодавчі норми намагаються і продавець, і покупець земельної ділянки. Але крім цього, існує низка афер, внаслідок яких, покупець земельної ділянки залишається без землі і без грошей.

На ринку землі застосовуються переважно афери з одержанням права власності на землі сільськогосподарського призначення, в обхід накладеного мораторію на відчуження земель.
Розповсюдженими є схеми з внесенням землі у статутні фонди спільних підприємств, погашення заборгованостей шляхом передачі прав власності на землю, що за своєю ринковою вартістю складає суму боргу. Також існує перепродаж прав власності на землю вдруге, так званий продаж "другим поверхом", коли є виданий державний акт старого зразка без кадастрового номера і державний акт нового зразка.
Є приклади, коли покупець придбаває не ту земельну ділянку, що була йому запропонована продавцем і одержує у власність державний акт іншої ділянки. Але це навіть не афера, а неуважність і недбалість покупця. Надалі, покупець може бути обмежений у реалізації своїх планів стосовно будівлі на земельній ділянці або мати обмеження щодо його використання. На земельному ринку закріпилася схема одночасного багаторазового продажу тих самих земельних ділянок. Ситуація з перепродажем прав власності вдруге можлива, коли є видані державні акти старих зразків без кадастрових номерів і нові державні акти.
Як відомо, правовстановлюючим документом, що підтверджує право власності на певну земельну ділянку, є державний акт на право власності на земельну ділянку. Державні акти на право власності видаються після виготовлення технічної документації. Одним з документів у пакеті технічної документації є кадастровий план земельної ділянки, який чітко визначає межі земельної ділянки. На підставі цих меж, а також у залежності від місця розташування земельної ділянки останньому присвоюється кадастровий номер. Це унікальний номер, що ніколи не повторюється і може бути присвоєний тільки одній земельній ділянці.
Кадастровий номер зберігається протягом усього терміну, поки земельна ділянка існує. При цьому, зміна власника земельної ділянки не спричиняє зміну кадастрового номера. Кадастровий номер земельної ділянки може бути змінений у випадках:
розподілу земельної ділянки;
об'єднання з іншою земельною ділянкою;
перепідпорядкування земельної ділянки іншій адміністративно-територіальній одиниці.
Що робити, якщо кадастровий номер не зазначений у державному акті? Форми державних актів затверджені Постановою Кабінету Міністрів України № 449 від 2 квітня 2002 року. У затвердженій формі державного акта кадастровий номер вказується на сторінках, де зображена схема земельної ділянки. До цього, форма державних актів була затверджена Постановою Кабінету Міністрів України № 440 від 24 березня 1999 року. У старих державних актах кадастровий номер не вказувався.
Власник земельної ділянки, право власності, на яку підтверджується державним актом, що виданий до 2002 року, може стикнутися з труднощами при відчуженні земельної ділянки при передачі його в іпотеку.
Справа в тому, що в договорах купівлі-продажу, обміну, дарування й у договорах іпотеки з метою ідентифікації земельної ділянки вказується кадастровий номер. Також за кадастровим номером відбувається внесення в реєстри заборон та іпотек земельної ділянки у випадку передачі її в іпотеку. У такому разі власник земельної ділянки може звернутися до Центру державного земельного кадастру й одержати витяг щодо присвоєння кадастрового номера земельній ділянці.
Отже, щоб захистити себе від ризиків при купівлі земельних ділянок, необхідно провести юридичну експертизу, що дасть можливість визначити всі можливі наслідки, пов'язані з придбанням земельної ділянки. Надалі варто провести аналіз містобудівної документації, щоб більш докладно довідатися про можливості використання ділянки. Також не слід "кидатися" на занижені ціни землі, тому що це може бути пасткою аферистів.
У будь-якому випадку, варто бути дуже уважними при купівлі земельної ділянки. Необхідно прискіпливо читати, а не переглядати договір купівлі-продажу, тому що будь-яка дрібниця, що залишилась поза увагою, може спричинити небажані наслідки: втрату грошей, обмеження у використанні ділянки, посягання третіх осіб на право власності тощо.

© 2003-2009  Українське агентство фінансового розвитку Дизайн та розробка порталу
студія web-дизайну "Золота рибка"