інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку
на головну
Як інвестувати кошти у закордонну нерухомість*

Придбання нерухомості за кордоном - справа, у якій без юридичного і рієлторського супроводу не обійтися. Це саме той випадок, коли, з одного боку, заощадивши кілька тисяч доларів, потім можна втратити сотні тисяч. З іншого боку - на іноземцях, які купують закордонну нерухомість, не заробляють тільки ледачі, та іноді платити двічі доводиться ще до підписання угоди.

Пошук об'єкта
Інформацію про квартири, офіси, вілли і земельні ділянки за кордоном не складно знайти в Інтернеті. Однак пропозиція безпосереднього продавця - рідкість. У більшості оголошень зазначені координати рієлторських агентств, у кращому випадку - найнятих продавцем, у гіршому - отримавших інформацію про об'єкт від інших посередників. Очевидно, що кількість посередників між продавцем і покупцем прямо впливає на витрати останнього.
Комісійні одного агентства-посередника коливаються від 0,5 до 6% вартості об'єкта. У тому випадку, якщо рієлтора наймає продавець, комісійні, як правило, включаються в ціну.
Якщо ж йдеться про вторинний ринок, то агентство, що контактує безпосередньо з продавцем, доцільніше шукати у країні, що вас цікавить. Можна залучити в процесі пошуку місцеве об'єднання рієлторів. Зазвичай інформацію про учасників ринку асоціації надають безкоштовно.
Безумовно, сам факт участі в професійному об'єднанні не гарантує сумлінності рієлтора, але якщо він взагалі не входить до складу асоціації, то приймати його пропозиції досить ризиковано. Потенційні джерела інформації про агентство: місцева торгівельна палата, консул України, інші інвестори та посередники.
Нерідко рієлторські послуги надають туристичні агентства, їхня географічна спеціалізація - консалтинг і торгівля нерухомістю в Болгарії, Туреччині і на Кіпрі. Більшість турфірм-рієлторів працюють не напряму з продавцями, а з місцевими посередниками.

Перед офертою
Вибравши придатний об'єкт і переконавшись у тому, що рієлтор не авантюрист і не остання ланка в довгому ланцюгу посередників, необхідно з'ясувати, які особливості придбання нерухомості нерезидентами і які форми власності існують у даній країні. Загальну інформацію з цього приводу можна одержати самостійно, а пізніше замовити відповідну довідку в міжнародній юридичній компанії.
Варто врахувати, що в деяких державах нерезидент не може бути суб'єктом права власності на об'єкти нерухомості та/або землю. Якщо така заборона існує, то варто з'ясувати, чи поширюється вона на юросіб.
Наприклад, у Чехії (де продаж квартир і котеджів заборонено тільки фізособам-нерезидентам) при купівлі об'єктів юрособами, зареєстрованими іноземцями, оформляють договори оренди ділянок, на яких вони знаходяться. Відповідно, у таких країнах важливо завчасно ознайомитися з порядком розірвання договорів оренди і землекористування.
Якщо орендодавець - не приватний власник, а держструктура чи муніципалітет, то від придбання об'єкта нерухомості краще відмовитися.
Перш ніж прийняти рішення про купівлю, потрібно з'ясувати також, які саме права продавець збирається передати покупцю. Скажімо, квартири в лондонських новобудовах продають, як правило, тільки в leasehold. Цей вид власності (на відміну від повноцінної приватної власності - freehold) те саме що довгострокова оренда (на термін від 70 до 999 років), орендодавцем у даному випадку є власник землі, на якій розташовано об'єкт.
Після закінчення терміну оренди власник квартири на підставі leasehold (джерела якого - у прецедентному англо-саксонському праві і середньовічних бенефіціарних традиціях), по суті, втрачає права на неї. Це, звичайно, екзотика, але в кожній країні є свої особливості передачі прав власності на нерухомість.
У Греції не всяку власність можна передавати у спадщину. У тій же Чехії існує п'ять варіантів реалізації прав власності, один із яких припускає колегіальне ухвалення рішення про відчуження тощо.

Агентура і процедура
Таким чином, запевнення рієлторів про те, що оплата due dіlіgences об'єкта включена в комісійні, не варто приймати за чисту монету. Краще найняти незалежного юриста, а перед цим з'ясувати статус юриста-нерезидента в тій чи іншій країні (окрузі, штаті і т.д. ).
У Великій Британії, наприклад, іноземець має право супроводжувати угоду, проводити due dіlіgences, однак місцеві органи влади на його запити відповідати не зобов'язані, оскільки юрист-нерезидент не є повіреним - solіcіlor.
А отже, при оформленні угоди в Англії юрист, швидше за все, запропонує скористатися ще й послугами solіcіlor. Відповідно, простіше і дешевше одразу вдатися до послуг місцевих юристів (не забувши зібрати інформацію про ту чи іншу компанію в національній юридичній асоціації).
У Туреччині, Болгарії, Іспанії та інших країнах, нерухомістю в яких особливо цікавляться українці та росіяни, уже виникла особлива категорія шахраїв - фахівців з відносно чесного відбирання грошей у багатих вихідців зі Східної Європи.
Українські рієлтори називають цих авантюристів «совкознавцями». Вони добре говорять російською мовою, представляються посередниками чи повіреними продавців і намагаються продати іноземцям об'єкти, що знаходяться під заставою, а то й зовсім не належать передбачуваним продавцям.
Передпродажна юридична і технічна експертиза об'єкта займає в середньому місяць-два. У багатьох країнах до початку due dіlіgences покупця просять внести заставу в розмірі 10% вартості об'єкта. При цьому укладається попередній договір, де фіксують наміри сторін про купівлю-продаж, зобов'язання й умови повернення задатку.
Його, як правило, переводять на рахунок юриста продавця або місцевого муніципального нотаріуса. На крадіжці задатків найчастіше наживаються шахраї. Особливо якщо їх вносять готівкою. Рідше несумлінні продавці, посередники чи юристи вступають у змову з топ-менеджментом дрібних місцевих банків, у яких транш покупця навмисно губиться, і починаються довгі судові розгляди.
Вихід простий: або взагалі не вносити задатку, або відкрити відповідний депозит у великому міжнародному банку (бажано в тому, клієнтом якого ви є).
За результатами передпродажної експертизи потрібно одержати чіткі відповіді на чотири принципові питання: чи є продавець одноосібним власником об'єкта; чи не знаходиться об'єкт у заставі; чи може покупець стати власником об'єкта; які ризики втратити придбані права власності.
Відповідь на перше питання припускає одержання копій правовстановлюючих документів (сертифіката, акта, титулу і т.д. ) на права власності, що містять ім'я власника. Якщо їх небагато, кожен має дати письмовий дозвіл на продаж. Інтереси неповнолітніх чи недієздатних, згаданих у сертифікаті, також повинні бути враховані при продажі нерухомості. На друге питання зазвичай відповідають фіскальні органи, муніципалітет, місцеве управління юстиції, телефонна компанія і т.д. На третє - національне законодавство. На четверте - усі перераховані джерела разом узяті. Якщо відповідь на кожне з чотирьох питань викликає занепокоєння, покупцю доцільніше повернути задаток. Відповідне право є сенс передбачити в передпродажному договорі.

Експертиза
Придбання нерухомості за кордоном є, по суті, інвестиційною діяльністю, регульованою, серед іншого, законодавством про валютний контроль. Зокрема, відповідно до урядового декрету № 15-93 (від 19.02.1993 р., зі змінами і доповненнями), для здійснення валютної операції резидентам України варто одержати індивідуальну ліцензію НБУ.
Для цього, дотримуючись інструкції Нацбанку, потрібно надати в його територіальне (обласне) управління такі документи:
- заяву встановленої форми;
- нотаріально засвідчені копії угод резидента з іноземним партнером (мовою оригіналу, а також завірений переклад на українську чи російську мови) з обов'язковим зазначенням банківських реквізитів сторін;
- копію документа про реєстрацію об'єкта інвестиції за кордоном (виписку з торгового, банківського чи судового реєстру), якщо інше не передбачено законодавством країни інвестування (у багатьох випадках реєстрація відбувається тільки після внесення коштів);
- інформацію про банк-нерезидент і реквізити рахунка, на який перераховуються кошти;
- документ, що підтверджує внесення плати за видачу ліцензії.
Строк одержання ліцензії - 40 днів з моменту одержання НБУ цих документів. Однак на практиці процес нерідко затягується, оскільки надана документація підлягає перевірці і може повертатися заявнику (неодноразово) для усунення зауважень.
У ліцензії має бути зазначено термін її дії, достатній для здійснення інвестиції. Інструкцією Нацбанку передбачені причини анулювання індивідуальної ліцензії, у випадку яких інвестор зобов'язаний у встановлений термін повернути в Україну відповідні кошти (у тому числі отримані доходи).
Українське законодавство не передбачає ніяких платежів у зв'язку з придбанням об'єктів нерухомості за кордоном. Відповідно, податкові зобов'язання в Україні у резидента виникають тільки в тому випадку, якщо він одержує дохід (наприклад, ренту) від об'єкта нерухомості.
Такі надходження повинні бути включені у глобальний дохід платника і підлягають оподаткуванню за ставкою 25% (для юросіб) чи 15% (для фізосіб). При наявності угоди (конвенції) про запобігання подвійного оподаткування між Україною і країною інвестування сплата податків на доходи від нерухомості здійснюється відповідно до такого документа - звичайно платники звільняються від сплати податків в Україні.

Англійська специфіка
У Лондоні пропозиції з продажу нерухомості потрібно шукати не в газетах, а в Інтернеті, адже відповідна інформація з'являється на сайтах типу homesandproperty.com задовго до того, як потрапляє в пресу.
Оголошення в газетах, як правило, або вже недійсні, або мають рекламний характер - розміщуючи цікаві пропозиції, посередники змушують вас зателефонувати саме їм. До речі, місцеві агенти з питань нерухомості мало відрізняються від українських колег.
Агенти не соромляться пропонувати, наприклад, "трикімнатну квартиру в колишній церкві з високими стелями і власним садом", кімнати якої насправді виявляються вкрай маленькими (по 6-10 кв. м), а сад - напівпідвальним приміщенням, заваленим порожніми пляшками і різним непотребом.
Але головний біль покупця - це навіть не посередники, а практика gazumpіng, суть якого досить проста: ти домовляєшся про ціну, платиш чималі адміністративні збори, а продавець раптом вирішує передати власність іншому покупцю за великі гроші. Від цього в Лондоні ніхто не захищений.
Одержати банківський кредит можна під 5,5% річних (на два роки) і 7% - на інший час погашення (у залежності від ставки Центробанку). При цьому близько 350 фунтів доведеться заплатити за адміністративні послуги при одержанні мортгеджа (іпотечного кредиту) - оформлення позики, оцінку об'єкта тощо.
Ще одна стаття витрат при купівлі нерухомості - послуги фахівця, який перевіряє надійність квартири (чи вистоїть вона 25 років, поки ви будете повертати кредит). Така перевірка обійдеться в 500-700 фунтів.
Якщо у вас сумнівна кредитна історія, а власних коштів на придбання нерухомості не вистачає, можна скористатися послугами мортгедж-брокера (100-400 фунтів), посередника між банком і позичальником. Мортгедж-брокерів треба слухати дуже уважно, але ні в якому разі одразу не підписувати папери, які вони пропонують. Ці шарлатани зазвичай нав'язують дуже дорогі кредити.
При купівлі об'єкта вартістю до 250 тис. фунтів доведеться сплатити податок - stamp duty - 1% від ціни нерухомості, від 250 тис. до 500 тис. фунтів - 3%, якщо дорожче - 4%. Придбану нерухомість бажано застрахувати (150 фунтів у рік).

* За матеріалами щотижневика “Контракти”
© 2003-2009  Українське агентство фінансового розвитку Дизайн та розробка порталу
студія web-дизайну "Золота рибка"