інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку
на головну
Іпотечні кредити очима позичальника*

Ви берете кредит на купівлю квартири? Перше, з чого варто почати, - це вивчити умови кредитного договору, адже вони безпосередньо впливають на можливість і терміни проведення угоди купівлі-продажу із залученням кредитних коштів.

Кредитний договір
Зверніть увагу на термін перерахування суми кредиту позичальникові - у більшості банків він обмежується 3 робочими днями. Це важливо для визначення учасниками угоди дати укладання основного договору. Особливо якщо за узгодженням з банком учасники угоди прийняли рішення здійснити її на наступний після підписання кредитного договору день.
Далі зверніть увагу, як кредитний договір визначає дату надання кредиту. Адже саме ця дата є відліком для нарахування відсотків по кредиту. Прийнятною датою надання кредиту можна вважати дату зарахування банком коштів на рахунок позичальника, але в жодному разі не дату їхнього перерахування. Відмовитися від одержання кредиту, цілком або частково, позичальник має право тільки до цієї встановленої дати. Більш того, з цього моменту відсотки по кредиту будуть нараховані навіть у тому випадку, якщо підписання договору купівлі-продажу не відбудеться чи його не зареєструють з якихось причин. Саме тому при іпотечній угоді радять подавати документи на прискорену, протягом 14 днів, реєстрацію.
І пам’ятайте, що умови підписаного кредитного договору неможливо буде змінити навіть у випадку перегляду учасниками угоди умов договору купівлі-продажу нерухомості.
При первинному ознайомленні з кредитним договором і умовами кредитування банку рекомендуємо обов'язково одержати документально підтверджену інформацію про витрати, пов'язані з обслуговуванням рахунків позичальника при іпотечному кредитуванні. Інакше неочікувано для вас можуть виникнути додаткові витрати при угоді чи додаткова комісія банку, іноді досить висока.
Якою б привабливою не була банківська програма, одразу після схвалення кредитного комітету обов'язково попросіть у співробітників банку зразок кредитного договору.
Ви підписали кредитний договір, але перед самою угодою зненацька довідалися, що в кредиті вам усе-таки відмовлено.
Чому? Згідно з чинним законодавством, це можливо за наявності обставин, які свідчать про те, що надана позичальнику сума не буде повернута в термін).
Договір може включати також і так звані інші умови надання кредиту - неукладення позичальником договору страхування, несплату збору (комісії) банку за надання кредиту, несплату першого внеску за нерухомість, що купується, на розрахунковий рахунок у банку тощо. Включення банком у розглянутий розділ кредитного договору «інших умов» має бути ретельно вивчено, бажано з одержанням роз'яснень фахівця банку, або із залученням для цієї мети незалежного юриста з іпотечного кредитування.

Порядок погашення
Зазвичай дату виконання зобов'язань позичальником щодо повернення кредиту і сплати відсотків банки встановлюють так, як їм зручно. І не прив'язують її, наприклад, до дня одержання зарплати.
На практиці позичальник повинен внести на свій особовий рахунок певну суму грошей, а банк - перерахувати їх на позиковий рахунок, спеціально відкритий ним для обліку залишку суми кредиту, що підлягає поверненню (залишок позикової заборгованості). Саме дата надходження грошей на позиковий рахунок і вважається датою виконання зобов'язань. Але може статися так, що позичальник вчасно внесе на свій особовий рахунок у банку необхідну суму, а банк несвоєчасно спише і, відповідно, несвоєчасно зарахує кошти на позиковий рахунок - у результаті формально обов'язок позичальника перед банком не буде виконано (із усіма наслідками у вигляді штрафів). Тому вимагайте, щоб у договорі було зазначено обов'язок банку робити списання коштів з рахунка позичальника і їхнє зарахування на позиковий рахунок не пізніше останнього дня, установленого для здійснення поточного щомісячного платежу.
Більшість банків установлюють мораторій на дострокове погашення кредиту. У середньому по кредитних договорах, що укладаються в даний час, існують мораторії терміном на 3-6 місяців.
У період дії мораторію дострокове погашення кредиту, як часткове, так і повне, або не допускається, або передбачає сплату додаткових зборів за дострокове погашення в обумовлених у кредитному договорі розмірах.
Варто звертати увагу на розмір даного збору, прямо обумовленого в договорі й визначеного в процентному відношенні від суми дострокового погашення, а також на розмір збору відповідно до тарифів банку, якщо в договорі робиться на них посилання.
Крім того, банки можуть додавати до кредитних договорів інші умови, що стосуються дострокового погашення.
Тільки на підставі письмової заяви-зобов'язання позичальника здійснюється:
- Внесення в рахунок дострокового погашення кредиту суми, яка є не меншою від зазначеної в кредитному договорі як мінімальна.
- Внесення сум для дострокового погашення тільки протягом періоду часу, установленого для ціїєї мети кредитним договором.
- Перерахування щомісячного аннуітетного платежу убік його зменшення.
- Якщо перерахування на прохання позичальника аннуітетного платежу не проводиться банком, то здійснюється перегляд терміну кредиту.
- Деякі банки за жодних умов термін кредиту не переглядають - звертайте на це увагу.
Важливий і такий приклад з практики. Зрозумілою є умова кредитного договору, відповідно до якої у випадку внесення позичальником на свій особовий рахунок суми, що перевищує необхідний щомісячний платіж, банком приймається до виконання тільки сума в розмірі щомісячного платежу. Однак дана умова кредитним договором одного з банків додатково передбачала, що сума перевищення не просто не приймалася банком до виконання, але також підлягала поверненню, цитую: «на рахунок позичальника, з віднесенням на останнього витрат по зворотному переказу коштів». Саме собою напрошується питання, як можна перерахувати назад на рахунок позичальника суму, не прийняту банком до виконання? І друге питання - на підставі чого банк допускав можливість списання з рахунка позичальника в безакцептному (тобто такому, що не потребує підтвердження) порядку і зарахування на позичковий рахунок суми більшої, ніж аннуітетний платіж?

* За матеріалами журналу "Твоя Ипотека"
© 2003-2009  Українське агентство фінансового розвитку Дизайн та розробка порталу
студія web-дизайну "Золота рибка"