інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку
на головну
Як інвестувати кошти у закордонну нерухомість
Л.Печерніков, К.Полугодіна

В умовах нестабільної економічної ситуації придбання об'єктів нерухомості середнього та елітного класів за кордоном є одним з найбільш перспективних капіталовкладень. Сьогодні спостерігається підвищений інтерес приватних осіб до нерухомості у різних куточках світу, і він абсолютно небезпідставний. Світова фінансова криза внесла свої корективи до ринку приватної нерухомості, змінивши його полярність із «ринку продавця» на «ринок покупця» і викликавши повсюдне зниження цін на елітне житло. Зокрема, згідно із численними дослідженнями, зараз активно дешевшають будинки у США, Великій Британії, Об'єднаних Арабських Еміратах та інших країнах, у той час як стабільність або зростання вартості відзначаються у державах Східної Європи, Німеччини, Швейцарії, Австрії й на Кіпрі. Ця приваблива картина відкриває широкі можливості для приватних осіб, які володіють вільними фінансовими коштами.

Купівля нерухомості може здійснюватися як для інвестиційних цілей, з наступною здачею в оренду або перепродажем, так і для особистого користування. У першому випадку важливе значення має перспектива її подорожчання в майбутньому, а в другому – власні переваги, пов'язані з місцем розташування, рівнем комфорту та іншими критеріями. У кожному разі необхідно ретельно зважити на всі позитивні й негативні сторони купівлі конкретного об'єкта нерухомості й не піддаватися ажіотажу, що розпалюється стрімким падінням цін.
Підводні камені
Наступним кроком після визначення мети придбання іноземної нерухомості й вибору самого об'єкта повинен бути аналіз законодавства тієї країни, у якій знаходиться передбачуваний об'єкт купівлі.
По-перше, це може суттєво обмежити варіанти структурування угоди, тому що законодавство деяких країн просто не дозволяє купувати нерухоме майно особам, які не мають їхнього громадянства або резидентства.
По-друге, це потрібно для того, щоб оцінити можливі юридичні й податкові наслідки як для покупця й наступного власника, а також для членів його родини.
Так, податок на спадкування в деяких країнах може досягати 50% і більше залежно від вартості переданого майна, а може бути відсутнім взагалі. Експерти виділяють наступні питання, над якими слід замислитися потенційному покупцю нерухомості закордоном:
- юридичний захист активів і розподіл прав спадкоємців;
- податкове навантаження, включаючи податки на доходи, майно й спадкування.
Захист активів і спадкування
Купуючи дороге майно, слід задуматися про те, як захистити його від можливих посягань з боку кредиторів, фіскальних органів або колишніх дружини або чоловіка. Важливий аспект – передача власності в спадщину, тому що іноді простого заповіту недостатньо. Наприклад, якщо власник заповів майно кому-небудь в обхід найближчого родича, останній за вітчизняним законодавством може оскаржити його рішення в суді.
Створити певний рівень комфорту щодо вищевказаних проблем дозволяє низка інструментів, досить широко застосовуваних на практиці. До них належать персональні холдингові структури з використанням закордонних трастів, фондів і приватних компаній. Перевагою таких інструментів є не тільки можливість ефективного планування податкових наслідків, але й високий ступінь конфіденційності інформації про власників, а також юридичного захисту активів. Крім того, вони допомагають успішно вирішувати питання передачі майна в спадщину, наприклад обмежуючи доступ до активів з боку дітей до того моменту, поки вони не будуть готові раціонально ними розпоряджатися, і одночасно забезпечуючи їм регулярну сплату коштів, необхідних для підтримки звичного рівня життя
Податкові наслідки
Щоб уникнути неприємних сюрпризів у вигляді нарахованих податків і суперечок з податковими органами, дуже важливо перед купівлею проконсультуватися з фахівцями стосовно податкових наслідків у тих юрисдикціях, де знаходиться майно й резидентами яких є власник майна і члени його родини. Слід розуміти, що податкові наслідки можуть виникнути, навіть коли він про це зовсім не підозрює.
Увесь період володіння майном можна розбити на кілька етапів: придбання, володіння й продаж, а також передача у спадщину.
Придбання нерухомості за ринковою вартістю, як правило, не тягне податкових зобов'язань для покупця. Однак одержання майнового відрахування, передбачене вітчизняним податковим законодавством при придбанні житлової нерухомості в Україні, не поширюється на житлову нерухомість за кордоном.
На етапі володіння нерухомістю наявність податкових зобов'язань буде обумовлена тим, чи володієте ви майном прямо або ж через приватну холдингову структуру. У другому випадку, коли ви живете в будинку, що не знаходиться у вашій прямій власності, ви безоплатно користуєтеся «чужим» майном і маєте прибуток, виражений у натуральній формі, що й розраховується як ринкова орендна плата за аналогічне житло. Податкові органи можуть нарахувати податок на такий дохід.
Якщо ж ви здаєте власне майно в оренду, то орендні платежі можуть обкладатися податком як у країні перебування майна, так і в країні вашого резидентства, диктуючи при цьому необхідність застосування угод про запобігання подвійного оподаткування.
Крім податку на доходи, у деяких країнах існує податок на нерухоме майно й/або податок на багатство, ставки якого варіюються в межах 0,1-4% і більше залежно від юрисдикції, вартості майна, статусу власника та інших критеріїв, тим самим утворюючи додаткову статтю витрат в утриманні будинку.
Дохід від продажу нерухомості звільняється від оподаткування в Україні для вітчизняних податкових резидентів, що володіли нею 3 роки і більше. У цьому випадку потенційне оподаткування можливе в країні розташування нерухомості, але багато держав також пропонують різні пільги (наприклад, у США можливе відрахування в розмірі до 500 тис. дол.). Однак якщо строк володіння склав менше 3 років, то податкові наслідки можуть виникнути як у країні розташування нерухомості, так і в Україні. У цьому випадку уникнути подвійного оподаткування теоретично можливо шляхом застосування міжнародної угоди про його запобігання.
Однак не завжди дороге майно, придбане на зароблені власною працею гроші, продається стороннім особам. Якщо воно було куплене для особистого користування, господар намагатиметься зберегти його усередині родини й заздалегідь визначить спадкоємців. Саме тому потрібно враховувати наслідки, пов'язані з оподаткуванням спадщини, і визначити способи його мінімізації.
Як правило, зобов'язання по сплаті податку виникають, коли успадковане майно знаходиться на території країни, що передбачає оподаткування спадщини, або якщо спадкоємець є її податковим резидентом. Іноді податок на спадщину стягується й на підставі статусу спадкодавця (наприклад, доміциль у Великій Британії).
Ставки податку на спадщину й можливість одержання пільг варіюються від країни до країни. Деякі держави звільняють від оподаткування майно, що переходить у вигляді спадкування (Люксембург, Монако), інші в подібній ситуації пропонують знижені ставки й податкові відрахування (Нідерланди, Італія та Іспанія), а у третіх податок на спадщину може бути відсутнім як такий, однак його місце займає податок на доходи або на приріст капіталу (Канада).
Інструментарій
Щоб мінімізувати податкові зобов'язання й взяти під контроль юридичні ризики, закордонну нерухомість найчастіше придбають у власність приватних холдингових механізмів – приватних компаній, трастів, фондів або комбінованих структур, що має свої переваги:
1. Активи, що перебувають у власності таких механізмів, при правильному структуруванні можуть не брати участь у розподілі майна у випадку розлучення, а також не підлягати стягненню з боку кредиторів.
2. Існує можливість установити кращий порядок спадкування (у тому числі для людей, що не є вашими родичами).
3. Можлива часткова або повна передача активів по заздалегідь обумовленому порядку й заздалегідь визначеному колу осіб (наприклад, передача майна дітям частинами – при досягненні ними повноліття, одруженні, народженні первістка тощо).
4. Можливий високий ступінь конфіденційності (зокрема, деякі юрисдикції поки зберігають нейтральний статус стосовно директив Організації економічного співробітництва й розвитку про обмін інформацією).
5. Використання правильно структурованих механізмів володіння дозволяє полегшити податковий тягар (зокрема, високий податок на спадщину в деяких країнах).
У кожного механізму є свої особливості. Так, процес управління активами через траст гарантує більш надійний рівень захисту активів, але трохи обтяжений формальними процедурами. У цьому плані приватна компанія буде виглядати привабливіше, забезпечуючи прямий контроль володіння активами й прискорюючи прийняття рішень. Також вона дає такі додаткові переваги, як знижена ставка податку на виплати, що розподіляються власникам компанії у вигляді дивідендів. У той же час різні комбінації холдингових механізмів дозволяють досягати максимальної вигоди від кожного із вхідних елементів.
Безумовно, розробка й створення холдингових механізмів вимагають певних тимчасових і фінансових витрат, але при високій вартості об'єкта, що вам сподобався, вони, як правило, у майбутньому виправдаються за рахунок зменшення податкового тягаря й посилення впевненості в цілості активу.
Податкові і юридичні питання можуть виникати в самих незвичайних аспектах і супроводжують угоду купівлі-продажу нерухомості до її завершення. У зв'язку з цим, крім інвестиційної оцінки, на самому початку угоди потрібно приділити увагу аналізу всіх наслідків, ретельно спрогнозувавши свої податкові витрати й визначивши юридичні рамки володіння активами. Існуюча міжнародна мережа податкових угод, різноманітність інструментів і юрисдикцій зі сприятливим режимом оподаткування дозволяють ефективно здійснювати податкове планування навіть за тисячі кілометрів від вашого маєтку й підвищують упевненість у завтрашньому дні.
© 2003-2009  Українське агентство фінансового розвитку Дизайн та розробка порталу
студія web-дизайну "Золота рибка"