інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку
на головну
Придбання нерухомості за іпотечною програмою

Ф. Філіна

Купівля нерухомості – це не та історія, коли потрібно кидатися у вир з головою. Особливо якщо мова йде про придбання нерухомості в кредит. Що слід врахувати позичальникові при виборі іпотечної програми? Нюансів в цьому питанні дуже багато. Іпотечному позичальникові слід їх знати, щоб уникнути в перспективі проблем, взявши кредит у першому ліпшому банку, погодившись на будь-які умови в гонитві за мрією про швидке придбанні нерухомості.

При ухваленні рішення про покупку квартири з допомогою кредиту потенційним позичальникам важливо зрозуміти, що іпотека – це не так страшно і недоступно, як іноді здається. Для багатьох людей іпотечний кредит є єдиною можливістю придбати власне житло, не накопичуючи необхідні суми роками і не втрачаючи гроші через інфляцію. Іпотека – вже давно досить зручний, налагоджений і доступний інструмент вирішення житлового питання.
З іншого боку, помилково було б вважати, що кредит – це щось погане або необов’язкове. Борг доведеться повертати на регулярній основі. Відповідно, необхідно розрахувати, яку частину сімейного доходу можна буде віддавати в рахунок погашення боргу, не пересівши при цьому на «хліб і воду».

Умовності
Приймаючи рішення про іпотеку, не тільки позичальник оцінює свої сили і можливості, але і банк – позичальника.
У позичальника, в першу чергу, повинна бути стабільна робота. Добре, якщо у власності є квартира, дача, машина або інше майно. Важливе значення має й позитивна кредитна історія.
До офіційного підтвердження доходу багато банків ставляться більш лояльно. За великим рахунком особливого сенсу в довідці за формою 2-ПДФО немає, адже навіть маючи на руках таку довідку, точно спланувати доходи на 10-15 років вперед (тобто на термін іпотечного кредиту) просто неможливо. Тому сьогодні багато банків розглядають можливість підтвердження доходів позичальника довідкою за формою банку. Правда, потрібно враховувати, що в цьому разі процентні ставки по іпотечному кредиту можуть бути трохи вищими.
Вік клієнтів на момент отримання кредиту найчастіше знаходиться в діапазоні від 27 до 45 років. Втім, бувають і більш широкі вікові «рамки». Наприклад, в деяких банках кредит можуть оформити люди від 21 до 60 років.

Ставка
Ще одним важливим аспектом, над яким варто замислитися, – це валюта, в якій береться кредит. Краще брати іпотечний кредит у тій валюті, в якій позичальник отримує дохід, щоб в умовах несприятливої економічної ситуації не зіткнутися зі збільшенням вартості кредиту через стрибки курсів валют. Для позичальника з доходами в гривнях кредит має братися тільки в гривнях без будь-яких застережень. Розраховувати на падіння курсу долара і євро до гривні безглуздо. Це як мінімум допоможе уникнути ризиків, пов’язаних з коливаннями курсів валют. Не варто зваблюватися пропозиціями, пов’язаними з плаваючими ставками, які зазвичай прив’язані до таких інструментів як MosPrime, Libor або ставкою рефінансування Центрального банку. Зміна ставок у найближчій перспективі можлива тільки в бік підвищення, і будь-яка невизначеність в цьому питанні – зайвий дискомфорт для позичальника.
З іншого боку, саме пропозиції з плаваючими ставками є досить привабливими. Наприклад, в одному іпотечному банку є програма, де перші п’ять років діє ставка в 10%, а подальші роки – 5% плюс ставка Libor.

Банк
Вибираючи банк, у якому є намір отримати іпотечний кредит, потрібно звернути увагу на деякі другорядні, але не менш значущі деталі.
Експерти вважають, що краще брати кредит у стабільному банку з гарною репутацією, для якого іпотечне кредитування є пріоритетним напрямом бізнесу. Спочатку потрібно поцікавитися, в якій валюті банк готовий видати кредит. Потім розглянути процентні ставки, і обов’язково дізнатися, які вимоги висуває банк до предмета застави, тобто до нерухомості, що купується.
Звертати увагу потрібно не тільки на розмір процентної ставки, але і можливість банку кредитувати різні варіанти нерухомості, такі, наприклад, як квартири з переплануванням або квартири, які пробули у власності продавця менше трьох років. Можна також звернути увагу і на те, чи враховує банк додаткові доходи, підтверджені не тільки довідкою 2-ПДФО, а також можливість залучення додаткових позичальників не з числа подружжя. Іноді це буває дійсно важливо. Наприклад, коли не вистачає яких-небудь 5 тис. грн. «білого» доходу, щоб отримати заповітний «ліміт» на покупку вподобаної квартири.
Між тим, не можна забувати про якість банківського обслуговування. Потрібно завжди звертати увагу на рівень сервісу при першому відвідуванні. Якщо в банку за клієнтом закріплюють персонального менеджера, це дуже добре. Принаймні, це означає, що в майбутньому не доведеться бігати від одного фахівця до іншого, намагаючись з’ясувати якісь питання. Та й пакет документів, необхідних для оформлення угоди та отримання кредиту, досить об’ємний. Тому просто необхідно, щоб у банку була як мінімум одна людина, відповідальна за процедуру взаємодії кредитора з клієнта.
Крім того, важливо пам’ятати, що приходити в банк доведеться згодом кожен місяць. Важливо, щоб там були відсутні черги, і був зручний графік роботи офісу. Досі зустрічаються банки, які закриваються о 18.00. Це досить дивно, враховуючи те, що у більшості їх клієнтів робочий день закінчується як мінімум у це ж час, а то й пізніше. Також одразу варто з’ясувати і всі разові платежі по кредиту, які вам потрібно буде оплатити при отриманні позики.

Погашення
Існують два способи погашення іпотечного кредиту – диференційованими і ануїтетними платежами.
При ануїтетному платежі позичальник кожен місяць віддає банку однакову суму грошей (при цьому спочатку погашаються переважно відсотки). При диференційованій схемі розмір платежів кожен місяць – різний. Максимальним він буде на самому початку, а потім почне зменшуватися (за рахунок того, що відсотки нараховуються на все меншу суму боргу).
Деякі експерти вважають, що диференційований платіж – це маркетинговий хід, який використовується деякими банками, щоб показати менший обсяг переплати за кредитом і нібито більшу прибутковість такої пропозиції. Насправді ж такий графік платежів нічим не кращий, і навіть менш вигідний для позичальника. За словами експерта, реальна вартість грошей і при аннуїтеті, і при диференційованому платежі у випадку однакової процентної ставки не буде відрізнятися.
Інші дотримуються іншої точки зору і стверджують, що при рівній процентній ставці загальна сума заборгованості при диференційованих платежах буде менше, ніж при ануїтетних. В підсумку – диференційований платіж для позичальника вигідніше.
Однак в диференційованій схемі є один нюанс. При диференційованій схемі порівнюють переплату зі схемою ануїтету за умови, що позичальник не будете здійснювати дострокове погашення кредиту, але забувають про те, що ніхто не заважає вам платити стільки ж, скільки і за диференційованою схемою, погашаючи частину кредиту достроково. Якщо робити так, то структура платежів буде абсолютно ідентичною диференційованій схемі, а підсумкова переплата виявиться точно такою ж.
© 2003-2012  Українське агентство фінансового розвитку Дизайн та розробка порталу
студія web-дизайну "Золота рибка"