інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку
на головну
Переведення іпотечного кредиту на іншого позичальника*

О. Петренко

Іпотека є довгостроковим кредитним зобов’язанням. Але не всі боржники здатні витримати випробування нею. Якщо позичальник більше не в змозі виплачувати борг, він може перевести його на іншу людину. При переведенні іпотечного боргу змінюється боржник за кредитним договором, при цьому обсяг зобов’язань залишається незмінним.

Якщо позичальник більше не хоче (не може) повертати іпотечний борг, то у нього є кілька способів виходу із ситуації. Можна реструктурувати цей борг (якщо матеріальні труднощі носять тимчасовий характер); продати квартиру і придбати нерухомість меншої площі; перевести борг на іншу людину. У яких випадках кращим буде останній варіант?
Переведення іпотечного кредиту на іншу людину вигідне, коли квартира знаходиться в заставі, а покупець прагне придбати її в іпотеку. Для продавця це полегшує пошук покупця, а також спрощує процедуру продажу нерухомості. Для покупця такий варіант вигідний у зв’язку з тим, що андеррайтинг предмета застави носить полегшений характер, також при застосуванні схемі переведення боргу діятимуть мінімальні тарифи зі страхування.
Більшість людей не має змоги придбати квартиру на власні кошти; деяка частина громадян готова вдатися до вирішення цього питання за допомогою іпотеки. Проте в певних ситуаціях потрібно, щоб збіглася не тільки необхідність в кредитуванні (і можливість цього – адже банк схвалює не кожного позичальника), але і щоб покупцеві сподобалася заставна квартира.
Можливо, саме тому переведення іпотечного кредиту на іншу фізичну особу є не дуже поширеним варіантом реструктуризації боргу.
Позичальник «передає» новому боржникові не тільки суму кредиту, а й штрафні санкції, якщо вони є. Здавалося б, де знайти людину, яка візьме на себе таку ношу? Але ситуації бувають різні. Припустимо, ринкова ціна нерухомості демонструє істотне зростання, а заставна квартира реалізується за «старою» ціною або мова йде про продаж квартири з боргом близькому родичу (співпозичальнику, поручителю).
Процедура переведення іпотечного боргу на іншу людину суворо регламентується. Оскільки мова йде про квартиру, що знаходиться у заставі в банку, то і всі операції з цією нерухомістю можливі тільки за згодою кредитора.
Важливо відзначити, що позичальник може вільно розпоряджатися квартирою тільки після повного погашення кредиту, тому погодитися на переведення боргу – це право банку, а не його обов’язок. Банк повинен дати письмову згоду на переведення боргу іншій особі, при цьому він може пред’явити новому позичальнику низку додаткових вимог.
Проте для банку переведення іпотечного кредиту на іншу особу також може бути вигідним, оскільки дозволяє згодом не подавати до суду позов про накладення стягнення на предмет застави і не шукати покупця на це майно, а просто схвалити переведення боргу, дати письмову згоду на операцію купівлі-продажу квартири між старим і новим позичальником, після чого взаємодіяти вже з новим, платоспроможним, боржником.
Чи буде кредитор сприяти дефолтному позичальникові в пошуку людини, на яку можна було б перевести його борг? Багато банків практикують таку схему своїх взаємин з дефолтними позичальниками: банк сам знаходить покупця на квартиру позичальника, який заборгував йому за іпотекою. У присутності представника банку відбувається підписання договору купівлі-продажу квартири і видача письмової згоди банку на реєстрацію переходу права власності за таким договором купівлі-продажу; також підписується трьохстороння угода про переведення прав і обов’язків за договором іпотеки з продавця квартири на покупця.
Іноді банки пропонують особливі умови кредитування клієнту, який бажає придбати квартиру у неплатоспроможного позичальника. З одного боку, такі покупці виграють на умовах іпотечного кредиту, оскільки отримують пільгову процентну ставку і можуть зекономити десятки тисяч доларів, а з іншого боку, вигода трохи згладжується за рахунок більш високої (щодо ринкової) вартості нерухомості.
Якщо ж за певних причин кредитор відмовить в переведенні боргу на іншу людину, то можливо, клієнту будуть запропоновані інші, більш підходящі до конкретної ситуації механізми продажу під заставу.
Банк може відмовити в переведенні боргу в тому випадку, якщо у нього виникнуть сумніви щодо платоспроможності нового позичальника.
У кожного банку є свої вимоги до позичальників. Наприклад, багато банків можуть висунути вимогу щодо надання довідки про так звану «чисту» зарплату, не враховуючи реальні доходи потенційного позичальника; також можуть мати значення кредитна історія нового позичальника, його професія, сімейний стан та інші чинники.
Порядок дій позичальника при переведенні боргу на іншу людину виглядає наступним чином:
1. Пошук покупця, який дасть згоду на переведення боргу за іпотечним договором.
2. Подання в банк заяви про переведення боргу за іпотечним договором.
3. У разі згоди кредитора, підписання з банком і покупцем квартири трьохсторонньої угоди про переведення боргу.
4. Підписання з покупцем договору купівлі-продажу квартири та отримання у банку письмової згоди на реєстрацію переходу права власності на цю нерухомість до покупця.
5. Подача (спільно з покупцем) договору купівлі-продажу на державну реєстрацію і отримання в Державному реєстрі договору купівлі-продажу з відміткою про державну реєстрацію переходу права власності на покупця.
Ця схема виглядає не більш складною, ніж іпотечна угода, і навіть легшою, ніж, припустимо, придбання нерухомості за альтернативною схемою з використанням іпотечного кредиту.
До додаткових витрат, які доведеться понести при переведенні боргу, належать придбання страховки, оплата послуг оцінювача і нотаріуса, а також сплату державного мита за реєстрацію переходу права власності на квартиру. Також банк може передбачити плату за оформлення договору поступки. Витрати нового позичальника в такому випадку є нижчими, ніж при купівлі нової квартири в іпотеку, у зв’язку з тим, що схема угоди передбачає безготівковий розрахунок, тобто відсутні витрати, що пов’язані з оплатою придбаного житла готівкою.
Іноді переведення боргу на іншу особу стає явищем неминучим. Наприклад, у випадку смерті позичальника нерухомість разом із сумою боргу переходить до його спадкоємців.
Перехід права власності на нерухомість до спадкоємців боржника здійснюється на підставі виданого нотаріусом свідоцтва про право на спадщину, або на підставі судового рішення (якщо між спадкоємцями виникне суперечка щодо успадкованого майна). У цьому випадку перехід прав та обов’язків до спадкоємців позичальника за договором іпотеки відбудеться в безумовному порядку, що формально дозволить банку не укладати зі спадкоємцями угоду про переведення боргу за договором іпотеки.
Проте, спадкоємці можуть відмовитися від спадщини, тоді вони нічого не будуть платити банку. Однак при цьому слід пам’ятати, що не можна відмовитися тільки від частини спадщини (наприклад, від іпотечної квартири). Не прийняти спадщину можна тільки в повному обсязі.
Ще один складний момент: іпотечна квартира після розлучення. Як правило, банки наполягають на тому, щоб чоловік (дружина) ставав співпозичальником при отриманні кредиту. Зазвичай, якщо квартира купується на кредитні кошти в той момент, коли шлюб вже зареєстрований, вимога про включення другого з подружжя до складу співпозичальників є обов’язковою, навіть якщо у нього доходи відсутні, і він несе зобов’язання по кредиту тільки номінально.
Крім того, відповідно до цивільного законодавства, майно, придбане в період шлюбу, є спільною власністю чоловіка і дружини. Це стосується в тому числі й іпотечної квартири. Звичайно, дістатися вона повинна тому з подружжя, хто в змозі продовжувати поодинці повертати борг банку.
Якщо подружжя при розлученні хочуть домовитися про те, що подальше виконання зобов’язань за кредитним договором (після розірвання шлюбу) буде проводитися тільки одним з них, то таку можливість необхідно узгодити з кредитором і укласти відповідну додаткову угоду до кредитного договору.
В цьому випадку позичальник повинен повернути колишньому чоловікові (дружині) ту суму кредиту, яку той сплатив у період шлюбу. В результаті іпотечна квартира залишиться у власності того, хто пройшов кредитний шлях до кінця.
При розірванні шлюбу подружжя може скласти в простій письмовій формі угоду про визначення часток або про розділ майна, в якій буде визначено майно кожного з подружжя після розірвання шлюбу та, відповідно, перевести борг на одного з подружжя. Зміни потрібно буде вносити у відповідний державний орган, що відповідає за реєстрацію прав на нерухомість, а це пов’язано з додатковими витратами на оплату державного мита.
В іншому випадку і після розлучення колишнє подружжя залишаться співпозичальниками, тобто повинні будуть нести солідарну (спільну) відповідальність за обслуговування боргу. Проте, необов’язково «викреслювати» одного із співпозичальників. Можна обрати і такий варіант, при якому залишки боргу і процентів будуть поділені між колишнім подружжям пропорційно часткам нерухомості, які кожен з них отримає при розподілі майна.
Якщо мирно вирішити питання з іпотекою не вдасться, то один з подружжя може звернутися до суду з позовною заявою про розподіл спільного майна. В даному випадку банк буде брати участь в судових засіданнях в якості третьої особи.
Історія спрощується, якщо існує шлюбний договір. Цей документ стосується виключно матеріальних, майнових відносин між чоловіком і дружиною, у тому числі і в разі розлучення. Укласти його можна в будь-який період спільного життя. Поки що в нашій країні це, швидше, екзотика, ніж практика. Але наявність шлюбного контракту допомагає уникнути багатьох проблем.
Якщо подружжя уклали між собою шлюбний договір, то після розірвання шлюбу вони можуть пред’явити цей шлюбний договір в банк і попросити банк дати їм письмову згоду на переоформлення частки квартири або будинку на одного з подружжя. При цьому банк може і не дати своєї згоди на переоформлення квартири (будинку) або її частини на одного з подружжя. Тоді шлюбний договір, в цій його частині, виконати не вдасться до повної виплати кредиту банку його нинішнім позичальником.
Нерідко, коли у позичальника з’являються матеріальні труднощі, йому здається, що це тимчасово, і він починає ховатися від банку, при цьому наївно вважаючи, що кредитор про нього «забуде». Це велика помилка. По-перше, не забуде. По-друге, розпочнеться нарахування пені. По-третє, при простроченні виплат за кредитом на кілька місяців банк просто виставить заставну нерухомість на торги.
Для дефолтного позичальника за договором іпотеки вигідно не ускладнювати ситуацію. Якщо він бачить, що йому важко належним чином виконувати зобов’язання за кредитним договором, потрібно не чекати дефолту, а негайно звертайтеся із заявою в банк, оскільки з плином часу зростають штрафи, пені, тобто збільшується розмір загальної заборгованості.
І все ж, що вигідніше для дефолтного позичальника: продати іпотечну квартиру або перевести борг на іншу людину? Експерти вважають, якщо ринок нерухомості перебуває «внизу», і квартира з моменту її придбання за договором іпотеки подешевшала на 30-40%, а у позичальника утворився великий борг за іпотекою, то продаж такої квартири буде край невигідним, оскільки заборгованість за кредитом може перевищити вартість квартири, що продається. В цьому випадку для позичальника буде вигіднішим варіант з переведенням іпотечного боргу на іншу людину. Однак, якщо ринок нерухомості перебуває на прийнятному для старого позичальника рівні, а розмір його заборгованості перед банком незначний, то варіант з продажем квартири буде більш вигідним.
У будь-якому разі краще, якщо позичальник прийме самостійне рішення, не чекаючи, поки банк займеться реалізацією іпотечної квартири. Мотивом для позичальника в цьому випадку може стати те, що в такій ситуації сума, що залишилася в його розпорядженні після продажу квартири і погашення боргу, виявиться набагато більшою за ту, на яку він зможе розраховувати, якщо через неплатежі квартиру продасть банківська установа, що надала іпотечний кредит

* За матеріалами bankir.ru.
© 2003-2012  Українське агентство фінансового розвитку Дизайн та розробка порталу
студія web-дизайну "Золота рибка"