інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку
на головну
Як придбати та скільки коштує закордонна нерухомість*

Багато людей хотіли б придбати нерухомість за кордоном, але не мають достатніх для цього коштів. Нове зростання цін після фінансової кризи ускладнює самостійне накопичення необхідної суми. Варіантом вирішення проблеми може стати іпотека.

Найпростіше оформити її за кордоном разом з угодою купівлі об'єкта нерухомості. На жаль, європейські банки неохоче кредитують нерезидентів, особливо якщо позичальник не є громадянином держави-члена Євросоюзу. Така обережність пояснюється неможливістю перевірки кредитної історії потенційного позичальника. Крім того, банк повинен переконатися у платоспроможності клієнта. Позичальник повинен надати докази стабільної роботи або власного дохідного бізнесу.
Вивчивши все про іпотечний кредит в Європі, клієнта чекає ще одне неприємне відкриття – необхідність проживання за кордоном. Звичайно, завжди можна скористатися послугами посередників, які виступлять перед банком представниками позичальника і поручителями. Проте, це значно збільшить вартість кредиту, основною перевагою якого є по-європейськи низька іпотечна процентна ставка.
Альтернативний варіант іпотеки – кредитування у національному банку з подальшим придбанням закордонної нерухомості. Тут основна складність пов'язана з наданням застави, яка повинна знаходитися на території України. Це може бути наявна вітчизняна нерухомість, вартість якої відповідає необхідній сумі застави.
Інше актуальне питання – валюта кредитування. Якщо основний дохід у національній валюті, логічніше оформляти позичку в національній валюті. З іншого боку, купівля закордонної нерухомості буде оплачуватися іноземною валютою, через що виникнуть втрати при конвертації. Доведеться обирати, що важливіше, – спокій відносно валютного курсу або економія на обміні грошей.

Вартість утримання закордонної нерухомості
Вартість утримання зарубіжного житла складається з чотирьох складових: оплати комунальних послуг, щорічного податку на нерухомість, відрахувань управляючій компанії та витрат на страховку. В середньому на все це щорічно йде близько 3-4% від вартості об'єкта.
Найдешевше утримання нерухомості обходиться в Латвії, Болгарії і Туреччині. Дорожче коштує утримання житла в Німеччині та Італії. На якість і вартість житлових послуг впливає рівень життя, тому власникам в більш благополучних країнах доводиться платити більше.
У поданій нижче таблиці наведені середньорічні витрати на утримання житлової нерухомості площею 85 м в % від її вартості.
Розмір комунальних платежів залежить від рівня споживання, тарифів, площі і типу об'єкта. Левову частку комунальних витрат з'їдають газ, вода, електроенергія та вивіз сміття (1-2% вартості житла).
Ставка податку на нерухомість зазвичай дорівнює певному проценту від оціночної вартості житла. Платники податків, які проживають у власному будинку, мають право на податкове вирахування – 20% на себе, 10% на кожного члена сім'ї, всього не більше 50%. У деяких країнах дешева нерухомість не обкладається податком.
Для обслуговування загальних територій в багатоквартирних будинках мешканці наймають управляючі компанії. Вони беруть на себе цілодобову охорону, підтримання порядку, прибирання та утримання інфраструктури.
Іноді до переліку витрат включаються страхові платежі. Розмір внесків залежать від страхового пакету, вартості майна та інших факторів. Страховка житла обов'язкова в Туреччині та Італії, а в інших країнах – за бажанням власника нерухомості.

Найбільш привабливі ринки для придбання нерухомості у Європі в 2013 році
Активність інвесторів на європейському ринку житлової та комерційної нерухомості в 2013 році зросте. При цьому підвищеною увагою, з одного боку, будуть користуватися об'єкти в країнах, що не входять до єврозони – таких, як Швеція, Туреччина, Велика Британія та Польща. З іншого боку, значна частина попиту сконцентрується на ринку Німеччини, який вважається і перспективним, і надійним.
Такі висновки випливають з опитування, проведеного міжнародною консалтинговою компанією Ernst&Young у 15 країнах серед приблизно 500 інституційних інвесторів – банків, страхових компаній, інвестиційних і пенсійних фондів.
Представлене дослідження відображає не точку зору експертів Ernst&Young, а настрої, що панують серед великих гравців на європейському ринку нерухомості. На думку 99% опитаних професіоналів, нерухомість у Німеччині буде в 2013 році привабливою або навіть дуже привабливою. Кращі показники лише у Швеції, Туреччини та Люксембурга. Дещо гірші перспективи у Бельгії, Швейцарії, а також Великої Британії, що отримала 91% позитивних відгуків. Оптимістично налаштовані інвестори щодо ринку нерухомості у Польщі.
А ось у найближчих перспективах Іспанії і особливо Італії, що продовжують сильно страждати від боргової кризи, абсолютна більшість інвесторів сумнівається. Таким чином, ці дві країни поки явно програють від кризи в єврозоні. Однак саме через неї інтерес до інших європейських ринків нерухомості виріс, хоча і з різних причин. Перш за все інвестори всередині єврозони керуються страхом перед інфляцією.
Натомість американські або азійські інвестори під враженням від кризи євро стали активніше придивлятися в Європі до альтернатив за межами єврозони, наприклад, на британському ринку. Опитування показало також високий попит на житлову нерухомість в Швейцарії.
Втім, для тих, хто налаштований спекулятивно, хто має намір ризикувати, хто прагне купити за особливо вигідними цінами і розраховує на високу прибутковість вкладень, ні Велика Британія, ні Німеччина не підходять.
Тим не менш, попит на житлову нерухомість у Німеччині зараз дуже високий – не тільки з боку великих, інституційних інвесторів, але і з боку дрібних. Німеччину цінують за економічну стабільність та за надійність вкладень.
В результаті рівень цін, наприклад, на житлові об'єкти в Берліні, особливо в престижних районах, останнім часом суттєво підвищився. Однак поки це не відлякує інвесторів, у всякому разі – великих.

Де та як можна отримати вид на проживання при купівлі нерухомості
Вид на проживання має суттєву вигоду, на яку може розраховувати покупець нерухомості за кордоном. Відчутніше за нього може бути тільки іноземний паспорт. Якщо американців, британців чи німців подібні нюанси мало цікавлять, то для покупців зі Східної Європи цей фактор відіграє важливу роль. Адже багато з них створюють для себе притулок на майбутнє.
Найбільш популярні європейські країни такі подарунки для іноземців не роблять. Тут підхід до надання громадянства уніфікований. Іноземний власник житла (та його найближчі родичі) має право тільки на річну мультивізу, яка дозволяє перебувати в країні до 180 днів в році.
Сьогодні автоматичне надання громадянства при покупці нерухомості практикують тільки країни з економікою, що розвивається, – Домініканська Республіка, Панама, Сент-Кітс і Невіс, Коста-Ріка і Латвія. При цьому вартість купленого об'єкта повинна перевищувати певний мінімум. У Домініканській Республіці необхідно інвестувати не менше $200 тис. На отримання громадянства можна претендувати після 6 місяців постійного проживання в країні. При цьому не доведеться відмовлятися від паспорта рідної країни – тут діє інститут подвійного громадянства. Домініканський паспорт дає право в'їжджати без візи в Швейцарію, Ізраїль, Велику Британію, Ісландію, Південну Корею, Бразилію, Аргентину, Ліхтенштейн і Японію.
Мінімальний поріг вартості придбання житла для Коста-Ріки також становить $200 тис. Після цього власник об'єкта отримує дозвіл на проживання, який дає право через 9 років претендувати і на громадянство. Паспорт дозволяє в'їжджати без візи в країни Євросоюзу, Азії і Латинської Америки, а також в ПАР і Нову Зеландію. Оскільки Коста-Ріка – це колишня іспанська колонія, її громадянам через 4-5 місяців надається ПМЖ в Іспанії і вже через 2 роки іспанське громадянство.
У Панамі потрібно вкласти в нерухомість не менше $300 тис. У цьому випадку власник об'єкту отримує дозвіл на проживання на п'ять років. Після закінчення цього терміну можна претендувати і на громадянство, якщо тільки куплена нерухомість не продана. Панамський паспорт дає можливість вільно відвідувати країни Латинської Америки та Шенгенської зони.
Екзотичний варіант з Сент-Кіттс і Невіс привабливий тим, що тут можна отримати економічне громадянство без проживання. Потрібно тільки купити нерухомість вартістю від $350 тис. і не мати судимості. Власник і його сім'я можуть претендувати на громадянство після 5 років володіння об'єктом. Коли паспорт буде отриманий, нерухомість можна продавати. Громадянство Сент-Кіттс і Невіс дає право безвізового в'їзду в Шенгенську зону, Велику Британію, Нову Зеландію, Канаду, Швейцарію, ПАР, Південну Корею і Японію.
Латвія дозволила у себе економічне громадянство влітку 2010 року. Нерезиденти отримують посвідчення на проживання в Латвії при купівлі об'єкта нерухомості від 150 тис. євро в Ризі або від 75 тис. євро за її межами. Це унікальна можливість як для країни Євросоюзу. Однак при цьому слід врахувати, що саме громадянство ніхто не гарантує. Власник латвійської нерухомості має право лише претендувати на нього.
Хоча в деяких країнах покупці нерухомості не можуть претендувати на громадянство, тим не менш, вони можуть отримати дозвіл на проживання, а згодом і постійне місце проживання. Такий статус практично не відрізняється від громадянства – його власник користується всіма можливостями, за винятком права обиратися до органів влади. До таких держав належать Туреччина, Кіпр та Об'єднані Арабські Емірати.

* За матеріалами Deutsche Welle та fin-eco.ru.
© 2003-2013  Українське агентство фінансового розвитку Дизайн та розробка порталу
студія web-дизайну "Золота рибка"