інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку
на головну
Кому вигідна та чим небезпечна іпотека з плаваючою ставкою*

С. Ручко

Іпотека з плаваючою ставкою – це кредити, проценти за якими можуть змінюватися протягом строку дії договору. Ставка за такими позиками складається з двох частин: певної константної величини і змінного індексу (він залежить від того, за якою ціною самі банки залучають гроші). У якості цього індексу може використовуватися Libor, а також ставка рефінансування Центрального банку.

Зазвичай при кредитуванні із плаваючою ставкою зміна проценту відбувається двічі на рік: тобто кожні 6 місяців плаваюча частина змінюється залежно від значення ринкового показника. Ставка змінюється в залежності від специфіки іпотечної програми банку: щомісячно, щоквартально, кожні півроку або щорічно (найрідкісніший випадок).
Іпотека з плаваючими ставками може бути цікавою як кредиторам, так і деяким позичальникам.
Банкам це може бути вигідно, оскільки видаючи іпотеку зі змінними ставками, вони страхують себе на випадок несприятливої економічної кон'юнктури. Уявіть, що банк залучив гроші на півроку за певною ставкою і видав – з урахуванням своєї маржі – за іншою. Через рік вартість запозичень на міжбанківському ринку змінилася. Тоді кредитор просто змінить ставку по іпотеці, при цьому його маржа за даним кредитом залишається попередньою.
При видачі кредиту з плаваючою ставкою, що залежить від поведінки ринку, кредитор знає, що він завжди отримає свою маржу за цим кредитом, оскільки зміна індексів, до яких прив'язана плаваюча ставка, відображає реальну ситуацію на ринку залучення коштів.
Розраховуючи ставку за кредитами, банк виходить з вартості залучених ним ресурсів. Озвучуючи ставку по іпотеці на 25 років, банк ризикує, тому що не може знати, якими будуть інфляція і вартість грошей на банківському ринку через такий великий проміжок часу. Тому кредити з плаваючою ставкою спочатку бувають дешевшими для позичальника, ніж позики за стандартними іпотечними програмами.
Але чи вигідні кредити з плаваючими ставками? Звичайно, коли ставки на міжбанківському ринку падають, то позичальники опиняються у виграшному положенні (мінімальне значення індексу Libor було зафіксоване влітку 2009 року: воно склало 0,49%). Однак так буває не завжди. Економічна ситуація найчастіше є нестабільною, і запозичення для банків дорожчають. Відповідно, проценти за «плаваючими кредитами» також навряд чи будуть змінюватися в бік зменшення.
В разі погіршення економічної ситуації та подорожчання вартості кредитів процентну ставку, а отже, і платіж за кредитом, буде збільшено. Саме тому кредити з плаваючими ставками підходять для людей, які добре розбираються в економічних питаннях (вони повинні вміти спрогнозувати хоча б середньострокову тенденцію зміни ставок на міжбанківському ринку). Але чи можна точно знати, що буде через 15-20 років?
Клієнтові вигідно брати кредити з плаваючою ставкою тільки на відносно короткий термін – не більше 5 років. На більш тривалий строк будувати прогнози не візьмуться навіть кваліфіковані аналітики, тому ризики клієнта тут дуже високі. Втім, позичальники можуть підстрахувати себе від занадто неприємних сюрпризів на етапі укладання договору.
Залежно від умов кредитного договору може бути встановлено мінімальне і максимальне значення процентної ставки – наприклад, від 11,5 до 20%. Тоді в разі різкого зростання, наприклад, ставки рефінансування Центрального банку, проценти за кредитом не перевищать встановленого рівня. Є банки, що обмежують мінімальний і максимальний рівень процентної ставки, але треба розуміти, що навіть ці обмеження не захистять позичальника від ризиків.
Що робити, якщо плаваючі ставки серйозно підвищилися, а коштів для дострокового погашення боргу немає? Можна спробувати перейти на іншу програму – з фіксованою ставкою.
Зробити це можна за допомогою рефінансування. При цьому позичальник додатково понесе витрати з оцінки об'єкта застави, витрати на комплексне іпотечне страхування (0,6-1% від залишку заборгованості за кредитом на рік), витрати зі сплаті комісії банку за розгляд заявки, видачу грошових коштів. Треба також розуміти, що фіксована ставка на дату переведення буде вже вища за ту, яку клієнт міг отримати при оформленні кредиту спочатку. Крім того, банк має право відмовити позичальникові в рефінансуванні таким способом.
Деякі експерти радять звернути увагу на іпотеку з комбінованими ставками. За цими програмами протягом перших років діятиме фіксована ставка, а потім – змінна.
За таким кредитом ставка фіксується на даний строк, а після закінчення цього терміну стає плаваючою. Позичальник отримує низьку ставку, і якщо протягом цього терміну він виплачує основну суму боргу, то навіть при зміні ставки після цього періоду в сторону збільшення, зміна його платежу буде, швидше за все, незначною. Якщо позичальник впевнений у своїх фінансових можливостях, то варто скористатися такою програмою.

* За матеріалами cfin.ru.
© 2003-2013  Українське агентство фінансового розвитку Дизайн та розробка порталу
студія web-дизайну "Золота рибка"