інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку
на головну
Страхування ризиків при купівлі житла за допомогою іпотеки*

Т. Баірампас

При купівлі житла в іпотеку позичальник неминуче стикається з такою статтею витрат, як страхування різних ризиків. Банки, видаючи великі суми на довгий термін, зацікавлені в якомога повнішому страховому пакеті. Традиційно при оформленні іпотечного кредиту страхують такі ризики: заподіяння шкоди нерухомому майну, що знаходиться у заставі; смерть або втрата працездатності позичальника внаслідок захворювання або нещасного випадку; втрата права власності позичальника на заставне житло (титульне страхування).

За законом «Про іпотеку» обов'язковим є лише страхування майна, що закладається, однак більшість банків рекомендує клієнтам оформляти всі три страховки. З одного боку, це найбільш правильний підхід, що захищає інтереси як кредитора, так і позичальника. З іншого – витрати по іпотечному кредиту для більшості покупців житла опиняються на межі можливостей сімейного бюджету, а щорічні страхові внески тільки збільшують фінансове навантаження. Не дивно, що багато позичальників прагнуть оплачувати тільки обов'язкову страховку майна і економити на інших видах страхування.
Чи вигідна така економія в кінцевому підсумку? Відповідь на це питання залежить від конкретної ситуації, застосовуваних страхових тарифів і умов банку за іпотечними програмами.

Страхування майна
Іпотечне житло є власністю позичальника, але одночасно з цим перебуває в заставі у банку в якості забезпечення по кредиту. Якщо боржник виявиться не в змозі виконати зобов'язання по кредиту, банк має право продати цю нерухомість і погасити заборгованість з виручених коштів. Однак у разі погіршення стану житла (в результаті пожежі, затоплення тощо) реалізовувати його доведеться за ціною набагато нижчою від ринкової, і грошей від продажу може не вистачити на повне погашення основного боргу і процентів. Тому страхування майна, що перебуває в заставі, є обов'язковою законодавчою вимогою.
Тарифи з цього виду страхування становлять у середньому 0,1–0,3% від суми кредиту, збільшеної на 10%. Їхній розмір залежить від матеріалу, з якого споруджено будинок, типу житлового приміщення, наявності ремонту.

Страхування життя і працездатності
Хоча страхування життя і здоров'я позичальника не є обов'язковим за законом, фахівці вважають саме цей вид страхового захисту найбільш важливим при оформленні іпотеки. За статистикою страховиків, у 2012 році більше 60% збитків заявляється клієнтами саме за ризиком заподіяння шкоди життю і здоров'ю застрахованого.
При цьому страхові випадки з обов'язкового ризику заподіяння шкоди майну носять, на думку експертів, швидше винятковий характер. Адже обвалення багатоквартирного будинку досить малоймовірне, а інша шкода від конструктивних елементів квартири (наприклад, вікон або дверей), як правило, несуттєва. У той же час випадки втрати працездатності в результаті аварії або хвороби відбуваються набагато частіше. Страхування ризику смерті або втрати працездатності не нівелює вищевказані події, але допоможе мінімізувати їх негативні наслідки як для позичальника, так і для членів його родини. Договір страхування життя гарантує погашення кредитних зобов'язань за рахунок страхової виплати, при цьому на об'єкт застави не буде наладено стягнення кредитора, право власності збережеться за позичальником або його спадкоємцями.
Тарифи по страхуванню життя і здоров'я залежать від багатьох факторів і можуть становити від 0,12 до 1% від страхової суми і більше. На вартість поліса впливає вік позичальника, характер його діяльності, наявність захворювань.

Титульне страхування
Страхування ризику втрати права власності на придбану нерухомість не гарантує того, що права на квартиру не будуть оскаржені. Однак якщо таке трапиться, і квартира судом буде визнана власністю інших людей, то іпотечний позичальник, принаймні, не залишиться з величезним боргом перед банком – заборгованість по кредиту буде погашена за рахунок страхового відшкодування.
Крім того, страховик погоджується укласти подібний договір тільки після ретельного вивчення історії об'єкта фахівцями-андеррайтерами в області титульних ризиків, а в разі виникнення спорів інтереси страхувальника в суді відстоюватиме юрист-представник страховика. Все це – чинники додаткового захисту позичальника від ризику втрати права власності на заставне житло.
Важливість титульного страхування для іпотечного позичальника пояснюється тим, що далеко не кожен позичальник може провести адекватну юридичну оцінку правовстановлюючих документів. Це може зробити навіть не кожен ріелтор. Та й професійний юрист, який проводить правову експертизу документів, за якими передавалося право власності на квартиру, не зможе визначити, наприклад, підроблене рішення суду. Тому не варто недооцінювати титульні ризики і економити на даному виді страхування, особливо якщо купується житло, що неодноразово переходило від одного власника до іншого.
Тарифи з титульного страхування в середньому знаходяться в діапазоні від 0,05 до 0,5% від страхової суми і залежать, насамперед, від кількості та виду угод з переходу права власності в історії об'єкта нерухомості.
Втім, навряд чи варто оплачувати титульну страховку більше трьох років. Справа в тому, що саме стільки становить термін позовної давності у справах про витребування нерухомості з незаконного володіння у добросовісних набувачів (тобто у тих, хто купив квартиру, не знаючи про те, що права на неї належать іншим особам). Отже, після закінчення трирічного періоду ризики втратити право власності знижуються практично до нуля.
Правда, тут є нюанс: три роки відраховуються починаючи з того моменту, як законний власник дізнається про те, що його житло опинилося в чужих руках. Тому якщо позичальнику дісталася квартира зі складною юридичною долею, можливо, краще перестрахуватися і укласти договір на більш тривалий термін. Якщо ж підписується договір про комплексне іпотечне страхування, яке включає в себе всі три рекомендовані для іпотечного позичальника страховки, термін його дії буде дорівнювати терміну кредиту, в тому числі і по титульних ризиках (якщо не обумовити інші умови із страховиком).

Страхування відповідальності позичальника
Це порівняно новий для вітчизняної іпотеки страховий продукт – страхування відповідальності позичальника. Суть його в наступному: якщо позичальник не може виконати свої зобов'язання по кредиту, банк продає закладену нерухомість, щоб погасити борг. Однак коштів від продажу може не вистачити для повного відшкодування по кредиту, якщо, наприклад, нерухомість до моменту реалізації впаде в ціні. У такому випадку залишок заборгованості буде погашено за рахунок виплати по страхуванню відповідальності позичальника.
Особливо актуальна така страховка для іпотеки з мінімальним початковим внеском. Дана страховка – хороша можливість для людей з невеликими накопиченнями отримати іпотеку на таких самих умовах, як і за кредитами з високим початковим внеском. Але тарифи зі страхування відповідальності позичальника досить високі (близько 3–4% від суми кредиту), і страхова премія виплачується одноразово, а не щороку, як це відбувається з іншими видами страхування.

Іпотечний кредит: зі страхуванням і без
Банки, що видають іпотечні кредити, по-різному визначають свою політику щодо страхування, проте більшість з них змінює умови видачі іпотеки при відмові позичальника від страхування життя та титулу. Найчастіше це виражається в підвищеній процентній ставці.
За іпотечного кредитування існують тарифи як зі страхуванням, так і без. Тариф зі страхуванням на придбання квартири на вторинному ринку включає в себе три види страховки: майна, титулу, життя і працездатності позичальника.
При тарифі «Без страхування» оформляється тільки обов'язкова майнова страховка на квартиру, що закладалася, але ставка по кредиту в цьому випадку збільшується на 3,5% порівняно з тарифом зі страхуванням.
Чи варто відмовлятися від додаткових страховок з метою грошової економії?
Вартість комплексного страхування при іпотеці, що включає всі три рекомендовані страховки, може в кращому випадку скласти 0,5% від суми кредиту, а в гіршому – перевищити 1,5%. Очевидно, що якщо банк при відмові від страхування підвищує ставку більш ніж на 2 пункти, то раціональним вибором буде тариф зі страхуванням. Тоді й загальні витрати по кредиту в підсумку будуть меншими за рахунок зниженої ставки, і позичальник буде захищений від усіх найбільш поширених ризиків.
Відмовлятися від страхування життя та титулу має сенс тільки в тому випадку, якщо різниця між тарифами зі страхуванням і без не перевищує 1%, а вартість комплексного страхування складе більше 1,5% від суми кредиту (внаслідок віку, особливостей роботи позичальника, юридичної історії квартири, що купується тощо). Проте варто пам'ятати про те, що заощадити вдасться не надто багато, при цьому така економія може обернутися вкрай негативними наслідками у разі непередбачених подій, в результаті яких позичальник, що не захищений страховкою, не зможе виплачувати кредит.

Коли страховик не платить
Навіть повний страховий пакет не може, на жаль, гарантувати, що в разі будь-яких потрясінь страхова компанія візьме на себе зобов'язання позичальника перед банком.
По-перше, в договорі страхування завжди перераховуються ситуації-винятки, при яких страхове відшкодування не виплачується. До цього списку входять випадки, які виникли внаслідок впливу ядерного вибуху, радіації, громадянської війни, громадянських заворушень, військових дій, маневрів (за винятком програми кредитування «Військова іпотека»). Крім того, страховик звільняється від виплати, якщо страховий випадок настав внаслідок навмисних дій страхувальника або вигодонабувача.
Що стосується страхування життя і здоров'я, то страхова компанія не виплатить відшкодування, якщо випадок став наслідком алкогольного або наркотичного сп'яніння, прийняття психотропних засобів без припису лікаря, здійснення або спроби здійснення навмисного злочину страхувальником, застрахованою особою або вигодонабувачем.
Також у страховій виплаті буде відмовлено, якщо при укладенні договору були вказані неправдиві відомості щодо заявлених на страхування ризиків, наприклад, про наявність захворювань або перенесених операцій.
Перелік виключень може відрізнятися в залежності від правил і умов діяльності конкретної страхової компанії, проте всі нюанси обов'язково зазначаються у відповідних розділах договору про страхування, який необхідно уважно вивчити перед підписанням.

* За матеріалами ipocredit.ru.
© 2003-2013  Українське агентство фінансового розвитку Дизайн та розробка порталу
студія web-дизайну "Золота рибка"