інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку
на головну
Фінансові міфи щодо іпотечного кредитування в США*

Система іпотечного кредитування складна і її розуміє далеко не кожен. Навіть у США, де іпотечний ринок добре розвинений, є багато незрозумілих моментів. Вважається, що люди купують будинки і квартири в середньому кожні 5 або 7 років і не прагнуть заглиблюватися в суть кредитування. Щоб прояснити ситуацію, аналітики склали список найпоширеніших помилок, пов'язаних з житловою іпотекою в США.

Позичковий процент відображає реальну вартість іпотеки
Насправді реальну вартість іпотеки відображає процентна ставка в річному обчисленні (annual percentage rate, APR). Вона включає позичковий процент, комісію за оформлення кредиту, іпотечну страховку (якщо вона потрібна) та інші збори. Однак ця ставка не відображає витрати на страховий поліс домовласника. APR зазвичай вище, ніж позичковий процент, тому при виборі іпотечної програми варто звертати увагу в першу чергу саме на процентну ставку, щоб отримати більш правильне уявлення про реальну вартість іпотеки.

Іпотечні ставки переглядаються лише раз на день
Ставки по різних типах кредитів можуть змінюватися протягом одного дня, іноді істотно. Варто ретельно вибирати з безлічі пропозицій – тільки так можна знайти найвигідніший варіант.

Всі кредитні організації за законом зобов'язані стягувати
однакові збори за оцінку майна і кредитоспроможності
Насправді такого закону немає. Деякі банки скасовують такі збори, щоб зробити ставки більш конкурентоспроможними. І, навпаки, є організації, які завищують розцінки. Тому при пошуку кращої пропозиції варто порівнювати приховані витрати в різних банках.

Кредитоотримувач зобов'язаний взяти іпотеку
у того банку, з яким було укладено попередню угоду
При укладанні умовної попередньої угоди (pre-approval) оцінюється розмір кредиту, який банк готовий надати. Зазвичай на цьому етапі також перевіряються доходи і кредитна історія майбутнього позичальника. Однак останній зовсім не зобов'язаний продовжувати бути клієнтом банку, з яким укладено попередню угоду. Варто отримати як мінімум три варіанти кредитування, перш ніж остаточно вступити в іпотечні відносини.

Кращу пропозицію можна отримати в тому банку, де є поточний рахунок
Деякі банки дійсно роблять знижки постійним клієнтам, проте малоймовірно, що вам нададуть більш низькі ставки тільки тому, що у вас відкритий там рахунок. Завжди варто вибирати з пропозицій кількох банків.

Якщо кредит бере подружжя, то при визначенні ставки
їх кредитні історії грають однаково вирішальні ролі
Коли подружжя спільно бере іпотеку, банки звертаються за кредитною оцінкою в три головних агентства: Equifax, Experian і TransUnion. Ті обчислюють середній бал з рейтингів обох із подружжя і використовують найнижчий із двох, щоб визначити позичковий процент. Це означає, що більшу роль відіграє той, хто має гіршу кредитну історію. При цьому неважливо, хто з двох є первинним, а хто вторинним позичальником.

Не можна отримати кредит з початковим внеском менше 5%
Багато хто помиляється, вважаючи, що для отримання кредиту потрібно вкласти 10, 15 або навіть 20% від вартості нерухомості. Однак у Федеральному управлінні житлового будівництва (Federal Housing Administration, FHA) можна отримати позику при внесенні лише 3,5% у якості початкового внеску. Схожі програми діють у Міністерстві у справах ветеранів (Department of Veterans Affairs, VA) і в Міністерстві сільського господарства США (United States Department of Agriculture, USDA).

Тим, чиє житло було вилучено за
борги, доведеться чекати 7 років, перш ніж узяти новий кредит
Тим, кому довелося пройти через продаж без покриття на термін, можна взяти новий кредит вже через 2–4 роки залежно від розміру початкового внеску і типу кредиту. У разі втрати права викупу період очікування довше – 3–7 років. Але навіть ті, у кого достатньо грошей, не зможуть створити хорошу кредитну історію всього за пару років.

При негативній різниці між вартістю забезпечення
і кредитною заборгованістю заборонено рефінансування
Сьогодні у мільйонів американських власників сума боргу перевищує вартість нерухомості. Для них працюють дві програми, одна з яких, Home Affordable Refinance Program (HARP), доступна тим, кому гарантії за позиками дають Fannie Mae або Freddie Mac. Друга програма, FHA Streamline Refinance, створена, щоб допомогти боржникам, кредити яких страхує Федеральне управління житлового будівництва.

Рефінансувати іпотеку можна лише раз на 12 місяців
Під рефінансуванням розуміється погашення кредиту в одному банку за допомогою позики в іншому банку, де нижчі проценти. Якщо гарантії за позиками дають Fannie Mae або Freddie Mac (а таких кредитів більшість), рефінансувати іпотеку можна в будь-який час. Потрібно лише враховувати, що різниця між поточним позичковим процентом позичальника і новим позичковим процентом повинна дозволити зібрати достатньо коштів для покриття щомісячних витрат з рефінансування протягом двох років.

* За матеріалами Tranio.Ru.
© 2003-2013  Українське агентство фінансового розвитку Дизайн та розробка порталу
студія web-дизайну "Золота рибка"