інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку
на головну
Правове забезпечення та перспективи розвитку іпотечного ринку в Україні

Ю.Ровинський
начальник Одеського територіального управління ДКЦПФР


Іпотечний ринок посідає важливе місце серед фінансових механізмів економічного стимулювання і стабільного розвитку економіки. Застосування іпотеки має значний соціально-економічний ефект: збільшуються активи різних суб'єктів ринку – від окремого громадянина і родини до держави в цілому; за рахунок іпотеки відбувається інвестування реального сектора економіки і збільшується його капіталізація, підвищуються доходи; у банківській системі іпотека активізує інвестиції в економіку країни.
Для України це питання особливо актуальне, оскільки основні засоби виробництва найближчим часом не матимуть попиту через свою непридатність. Застосування іпотеки вимагає глибокого вивчення законодавчих положень, що постійно змінюються. У широкому розумінні іпотека – це застава нерухомого майна для одержання в банку чи інших кредитно-фінансових установах довгострокового кредиту.
Правовий режим функціонування іпотеки в Україні був визначений ще в 1992 р. Законом України «Про заставу». Згідно з цим законом іпотека була заставою землі і нерухомого майна, при якій земля чи майно, воно ж – предмет застави, залишалося у заставодателя чи третьої особи. Закон стосувався тільки деяких аспектів іпотеки, у той час як систем регулювання ринку як таких не було, тому нещодавно найбільшою проблемою для розвитку іпотеки було недосконале правове поле.
З 1 січня 2004 р. набрали чинності багато нових законів, що «вдихнули» у розвиток іпотеки нове життя, зокрема закони «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечними сертифікатами» і «Про фінансово-кредитні механізми й управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». У них було визначено поняття «іпотека», принципи її виникнення і застосування, порядок реалізації іпотечних прав і зобов'язань, а також вимоги до майна – предмету іпотеки, умови передачі нерухомого майна в іпотеку, закріплена необхідність державної реєстрації іпотеки, наведено основні моменти діяльності ринку: механізми іпотечного кредитування, умови обігу іпотечних цінних паперів, вимоги до забудовників і банків.
Поняття «іпотека» близьке до поняття «застава». Застава є засобом забезпечення виконання зобов'язань позичальником перед кредитором: у випадку, якщо у встановлений термін сума не повертається, кредитор може компенсувати борг, реалізувавши заставне майно. Але визначення іпотеки як застави не є повним. Ним не можна обмежуватися, тому що іпотека предбачає не тільки заставу майна, – це ціла юридично-правова система оцінки нерухомості, що знаходиться в заставі, її приналежність заставодателю і стан його розрахунків із кредиторами.
Згідно із законом «Про іпотеку» іпотека – вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодателя, відповідно до якого іпотекотримач має право у випадку, якщо боржник не виконає зобов'язання, забезпечені іпотекою, задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника. При цьому, до нерухомості відносяться земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і тісно пов’язані з нею, переміщення яких неможливе без зміни їхнього призначення. Взагалі, в умовах ринкової економіки нерухомість стає товаром, що відкриває великі фінансові ресурси для учасників ринкових відносин. Тому особливе значення має розвиток системи інвестування в нерухомість, завдяки чому фінансування будівництва житла й активізація всього ринку нерухомості відбувалися б за рахунок залучення вільних коштів, забезпечуючи інтереси інвесторів.
Визначення іпотеки має юридичний та економічний зміст. З юридичної точки зору, іпотека – це обтяження прав власності на предмет чужої власності, що складається в переважному задоволенні основної вимоги щодо власності заставного предмета, а з економічного – іпотека є способом залучення фінансових ресурсів для розвитку матеріального виробництва і невиробничої сфери.
Іпотека виконує багато функцій: виступає інструментом залучення фінансових ресурсів у реальний сектор економіки; забезпечує повернення запозичених коштів; стимулює обіг нерухомого майна, якщо інші способи є економічно недоцільними чи юридично неможливими; формує ринок заставних іпотечних цінних паперів; формує іпотечний ринок житла, промислової нерухомості, ринок землі тощо. Підставою виникнення іпотеки є нотаріально засвідчений договір у письмовій формі.
Нововведенням Закону «Про іпотеку» є поява такого поняття, як «заставна», що складається за узгодженням кредитора і позичальника. Заставна – це цінний папір, що дає її власнику право вимагати виконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою, а у випадку його невиконання – звернути стягнення на предмет іпотеки. Законом передбачено, що заставні можна продавати, віддавати під заставу. Таким чином у брокерів з’являться нові можливості заробити комісійні, а в інвесторів – нові можливості вкладення капіталу.
При видачі кредиту на придбання і будівництво житла використовується термін «іпотечне кредитування». Сутність іпотечного кредиту складається в його цільовому використанні – придбанні чи будівництві нерухомості. Відповідно до закону «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечними сертифікатами», іпотечний кредит – це правовідносини, що виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитором і боржником з приводу надання коштів у користування із встановленням іпотеки. Інакше кажучи, іпотечне кредитування є формою кредитних відносин, що виконує важливі економічні і соціальні функції у процесі взаємодії багатьох ринкових суб'єктів.
Розповсюдженими напрямками кредитування під нерухомість є позики на купівлю і будівництво житла, на освоєння земельних ділянок під нерухомі будинки комерційного і промислового призначення. Наприклад, сутність житлового іпотечного кредиту полягає в тому, що банк надає клієнту-позичальнику гроші на придбання житла. За користування наданим кредитом клієнт повинен заплатити банку відсотки, а також повернути кошти в терміни, установлені кредитним договором. Придбане за рахунок кредиту житло знаходитиметься в заставі (іпотеці) банку доти, поки клієнт цілком не погасить іпотечний кредит.
Іпотечний кредит має переваги перед іншими формами кредитування, оскільки об'єкт нерухомості зберігає свої основні якості протягом тривалого часу, що дозволяє організувати кредитування клієнта під заставу нерухомості на період до 10-30 років; ціни на нерухомість у довгостроковій перспективі збільшуються. Ця тенденція сприяє більш повній гарантії інтересів кредиторів і захищає їх від втрат у процесі кредитування; при іпотеці забезпечується додатковий захист прав банку-кредитора шляхом державної реєстрації застави нерухомості, при якій можна відслідковувати наступні застави майна і зміни, що з ним відбуваються і загрожують інтересам кредитора; відносна простота і доступність організації контролю за збереженням предмета застави, що виключає надмірні витрати на здійснення контрольних функцій для кредитора.
Основними проблемами розвитку іпотечного кредитування в Україні можна назвати: економічні (низька доступність кредитів для населення, недостатність довгострокових кредитних ресурсів у банків, великі витрати на оформлення житла в кредит, що нерідко складають 5-10% ціни квартири, що купується); юридичні (недосконалість нормативно-правової бази іпотечного кредитування, відсутність достатнього досвіду застосування законодавства про іпотеку); організаційні (нерозвинутість інфраструктури ринку, недостатність механізму взаємодії).
Житловий іпотечний кредит надається в національній чи іноземній валюті в розмірі, що не перевищує 70% вартості предмета іпотеки. При цьому стандартним вважається іпотечний кредит, розмір якого не перевищує еквівалент 5 тис дол. Термін житлового іпотечного кредиту не може бути менше трьох і більше 15 років. Основними суб'єктами ринку іпотечного кредитування є банки, позичальники, страховики, оцінювачі, ріелтори та інші особи, що беруть безпосередню участь у процесі оформлення і надання житлового іпотечного кредитування.
Перспектива розвитку іпотеки в Україні багато в чому залежить від удосконалення фінансово-кредитної системи і ринку нерухомості. Основними проблемами у фінансово-кредитній системі, є високі процентні ставки, недолік банківського капіталу, труднощі впровадження кредитних продуктів в умовах високої інфляції, відсутність належних інструментів з управління ринками іпотечного капіталу.
Кабінет Міністрів України подав на розгляд до Верховної Ради проект Закону України «Про іпотечні цінні папери», головним розробником якого була Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку. Цей документ покликаний сприяти розвитку вітчизняного ринку іпотечних цінних паперів і має за мету залучення в економіку довгострокових фінансових ресурсів через інструменти фондового ринку і розвиток фінансового сектора.
Сподіваємося, що прийняття Закону України «Про іпотечні цінні папери» створить необхідні умови для розвитку нових фінансових інструментів, сприятиме розвитку іпотечного ринку. Збільшити обсяги житлового будівництва дозволить нова система, при якій кожному громадянину із середніми доходами можна буде одержати кредит, купити за нього квартиру, використовуючи її як заставу. При такій схемі громадяни, одержуючи стабільні доходи протягом 10-20 років, розрахуються з боргами і стануть повноправними власниками придбаної у кредит квартири.
Передбачається, що прийняті законодавчі акти у сфері іпотечного кредитування дозволять систематизувати і лібералізувати іпотечний ринок, зробивши його більш динамічним і відповідно привабливішим для всіх його учасників.
© 2003-2009  Українське агентство фінансового розвитку Дизайн та розробка порталу
студія web-дизайну "Золота рибка"