інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку
на головну
Оцінка ліквідаційної вартості об’єктів нерухомості в період фінансової нестабільності

Я.Орлов

Період кризи завжди стає випробувальним для багатьох галузей виробництва і послуг. Особливо страждають ті з них, які працюють із великими фінансовими вкладеннями: будівництво, нерухомість, автобізнес, туризм. Підприємства розорюються, співробітники залишаються без робочих місць. Але є в цій ситуації і позитивний бік: наприклад, в період кризи відкриваються значні можливості для інвестування та купівлі великих об’єктів за прийнятними цінами. разом з тим, виникає питання: як визначити реальну вартість нерухомості під час фінансової нестабільності?

Для початку треба визначитися з основними поняттями. Як правило, в період стійкої економічної ситуації об’єкти продаються за їх ринковою вартістю (ринкова вартість – найбільш імовірна ціна, за якою об’єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, володіючи необхідною інформацією, а на сумі угоди не позначаються певні надзвичайні обставини. Це означає, що встановлена продавцем ціна об’єктивна і відповідає реальному стану справ на ринку. Нерухомість виставляється у відкритий продаж, де діють усі закони конкуренції та економіки. Продавець і покупець добровільно здійснюють угоду, ціна якої адекватна і розумна.

Так буває в ідеалі. Проте в умовах кризи з’являються нові фактори, що впливають на ціну нерухомості. І тут вже експерт розраховує так звану ліквідаційну вартість об’єкта (ліквідаційна вартість – вартість, за якою об’єкт оцінки міг бути проданий на відкритому конкурентному ринку, якби термін реалізації об’єкту був коротшим для даного типу об’єктів на даному ринку). Це поняття означає, що нерухомість необхідно продати за якихось особливих обставин, найчастіше це передбачає вкрай обмежений термін. Природно, ліквідаційна вартість виявляється нижчою за ринкову, що одразу підвищує попит на покупку. Хоча в період кризи тут можна зробити поправку: незважаючи на несприятливі умови, власники об’єктів не поспішають знижувати ціни, очікуючи покупця. Останні ж, у свою чергу, бояться вкладати кошти і часом не реагують навіть на відверто вигідну угоду.

У яких випадках необхідна оцінка ліквідаційної вартості? На жаль, найпоширеніший випадок – це банкрутство власника нерухомості, який змушений у визначений термін продати своє майно за рішенням кредитних менеджерів або представників арбітражного суду. Крім того, бувають і особисті мотиви, які змушують людей якомога швидше позбутися будинку чи квартири. Існує також варіант, коли грамотна оцінка ліквідаційної вартості потрібна підприємцям, які працюють у сфері нерухомості. Вони задешево купують гідні об’єкти, а дочекавшись сприятливого моменту, перепродують їх вже за ринковою вартістю. Прибутку зазвичай буває достатньо, щоб покрити всі витрати на податки, підготовку відповідних документів, та ще й залишити «резерв» для нової угоди. До речі, саме так створив свій статок відомий американський мільйонер Роберт Кіосакі.

При визначенні ліквідаційної вартості важливу роль відіграє поняття терміну експозиції – це період з початку подання об’єкта на продаж до моменту здійснення операції. Для експерта розрахунок часу експозиції є ключовим фактором для визначення ціни нерухомості. Взаємозв’язок очевидний: чим швидше треба продати об’єкт, тим менше часу на такі необхідні дії, як передпродажна підготовка і рекламна кампанія. Відповідно, коло потенційних покупців не дуже широке, і їм потрібно запропонувати невисоку ціну, від якої вони не зможуть відмовитися. І навпаки, якщо термін експозиції досить тривалий, це дозволяє провести широкомасштабну маркетингову програму і «змусити» зацікавлених інвесторів заплатити ринкову ціну об’єкта, а часом і понад неї. Але тут теж є підводні камені: якщо нерухомість довго не продається, це тривожний сигнал, значить, якась із її характеристик не відповідає сучасним реаліям, і потрібно терміново переглядати концепцію продажу.

Розрахунок оптимального часу експозиції, як правило, не складає труднощів для досвідченого оцінювача. термін експозиції об’єкта нерухомості на ринку залежить від дуже багатьох факторів, головними з яких є тип нерухомості, її характеристики, розташування, відповідність вимогам часу, а також початкова ціна продажу. Наприклад, для складських приміщень важлива інфраструктура: шляхи під’їзду, можливість розвантаження, наявність стоянки, запасне електропостачання, спеціальне обладнання тощо. Для житлових квартир і будинків індивідуальної забудови термін експозиції залежить від місця розташування, завершеності об’єкта і, звичайно, від початкової ціни продажу та можливості торгу. Більшою мірою термін експозиції для об’єктів житлової нерухомості в період спокійної економічної ситуації, за наявності стабільного попиту, коливається в межах від місяця до трьох, за сьогоднішньої нестабільної економічної ситуації вести мову про точний термін експозиції досить складно, але практика показує, що цей термін коливається в межах від трьох місяців і навіть до півроку.

Якщо говорити про об’єкти комерційної нерухомості, цей період може бути тривалішим – від кількох місяців до півроку і навіть року. Ці правила актуальні для вільної ринкової торгівлі, але якщо на продаж виставляється закладений об’єкт (тобто об’єкт нерухомості, обтяжений заставою), в цьому випадку терміни чітко регламентовані законодавством.

У період кризи також існують свої особливості. Через недостатні фінансові ресурси попитом більше користуються недорога нерухомість: вторинне, житло малої площі або невеликі офіси, які компанія може придбати за свій рахунок. Великі об’єкти часто залишаються незатребуваними, оскільки банківське кредитування часто призупинене, а особистих коштів у підприємств не вистачає.

Правильне визначення терміну експозиції об’єкта нерухомості – це завдання оцінювача, якому довірено розрахувати ліквідаційну вартість об’єкта. Оцінювач спирається на власний досвід, інтуїцію, проводить ряд переговорів із представниками ріелторських компаній, аналізує ринок. Не існує математичних моделей розрахунку терміну експозиції. Можна розрахувати ліквідаційну вартість об’єкта, але термін експозиції об’єкта – це тільки статистичні дані. Тому в період фінансової нестабільності, коли точно заявляти щодо терміну експозиції того чи іншого об’єкта нерухомості неможливо, можна тільки робити припущення, а наскільки останні є реальними, залежить від професійного досвіду фахівця.

Термін експозиції – важливий, але не єдиний чинник, що впливає на оцінку ліквідаційної вартості. Розрізняють два основні методи розрахунку ліквідаційної вартості: прямий і непрямий. Прямий метод здійснюється шляхом порівняння об’єкта, що продається, з аналогічним, або через статичне моделювання. Такий спосіб простий і часто достовірний, але не завжди здійсненний в сучасних реаліях через недоступність інформації про угоди з вимушених продажів.

Непрямий метод заснований на розрахунку ліквідаційної вартості через ринкову: від ринкової вартості віднімається так звана знижка на вимушений характер продажу об’єкта (визначається індивідуально, зазвичай знаходиться в рамках 20-50% від реальної ціни).

Найбільш точного результату буде досягнуто при застосуванні двох методів. Якщо навіть прямий метод не дасть бажаних результатів, то ринок буде проаналізовано, а значить другий метод – непрямий – буде більш об’єктивним.

В умовах економічної невизначеності успішність правильної оцінки ліквідаційної вартості об’єктів нерухомості багато в чому залежить від рівня професійної підготовки спеціалістів, які мають досвід оцінки аналогічних об’єктів нерухомості.

© 2003-2010  Українське агентство фінансового розвитку Дизайн та розробка порталу
студія web-дизайну "Золота рибка"