інформаційно-аналітичний портал Українського агентства фінансового розвитку
на головну
Страхування інвестиційних ризиків при купівлі нерухомості*

Охочих застрахувати свої інвестиційні ризики на етапі будівництва нерухомості чимало. Зробити це складно. На те є кілька причин. По-перше, застрахуватися від ризику втрати інвестованих коштів найчастіше хоче той клієнт, який вирішує заощадити і звертається до менш надійного забудовника. Отже, ризик настання страхового випадку буде значним, а тариф на страхування – дуже високим. По-друге, сфера будівництва схильна до ризиків, які страхові компанії не можуть ні проаналізувати, ні прорахувати, щоб спланувати формування резервів і тарифну політику.

Деякі забудовники страхують лише будівельно-монтажні ризики. Страхувати інвестиційні ризики вітчизняні страхові компанії поки що не готові.
Страхування права власності при купівлі нерухомості на вторинному ринку за останні роки стало дуже популярним. Багато в чому завдяки банкам. Зараз близько 99% титульного страхування (ризику втрати права власності внаслідок визнання операції купівлі-продажу недійсною) здійснюється саме в рамках партнерських програм з банками. Банки активно співпрацюють зі страховиками з приводу страхування титулу. Страхування титулу передбачає страхову виплату у разі припинення права власності на майно. Підставою для виплати є рішення суду про недійсність договору придбання нерухомості. Існує цілий перелік ризиків, внаслідок яких інвестор може позбутися права на майно. Однак, за оцінками ріелторів, щорічно в Україні анулюється лише близько 2% угод з купівлі нерухомості, тому ризик втратити придбану нерухомість невеликий. Тим більше, що при страхуванні об’єкта нерухомості служба безпеки банку або страхової компанії перевіряє його історію і наводить довідки у ЖЕКу та БТІ. Тому власникам сумнівних об’єктів, що мають довгі історії перепродажів, або квартир, на які можуть претендувати родичі колишніх власників, відмовляють у страхуванні. Разом з тим власникам застрахованих об’єктів не варто радіти – договір страхування не гарантує захисту від усіх можливих ризиків втрати майна. Даний вид страхування не покриває ризик збитків від махінацій забудовника, конфіскації майна державними органами або банком-кредитором.

Витрати страхування
Слід звернути увагу на термін укладання договору. Останнім часом банки почали вимагати укладати договір страхування строком на 20-30 років, тобто на весь період дії іпотеки (з щорічним переоформленням). Раніше від позичальників потрібно було лише наявність поліса страхування на строк від 3 до 10 років (саме стільки становить строк позовної давності за операціями купівлі-продажу нерухомості). Це означає, що договори страхування, укладені через 10 років після здійснення угоди, не передбачають ніякого страхового захисту, оскільки судове рішення про визнання угоди незаконною не може бути прийняте. Тому страхувати таке майно від ризику втрати права власності не варто.
Але навіть коли право власності застраховано, не завжди у разі позбавлення власника житла страхова компанія відразу відшкодує втрату. Справа в тому, що всі страхові договори містять одне і те ж застереження: «страхова виплата здійснюється лише у разі анулювання в суді операції купівлі-продажу нерухомості». Для отримання компенсації страхова компанія вимагає надати копію судового рішення про втрату права власності на нерухомість, яке набрало чинності. Причому воно має діяти до закінчення терміну дії договору страхування, а дотриматися цієї вимоги багатьом не вдається, оскільки договір діє до одного року, а суди можуть тривати набагато довше. І навряд чи страхова компанія, яка знає про заявлений позов на нерухомість, погодиться страхувати цей об’єкт на наступний період. Тому компенсація в даному виді страхування – виняткова рідкість. До того ж, широкий перелік винятків в титульних програмах більшості страхових компаній дозволяє відмовляти у виплаті переважній більшості клієнтів. Наприклад, виплати не поширюються на випадки втрати права власності на квартиру внаслідок звернення стягнення нерухомості банком, шахрайських дій третіх осіб або вилучення владою.
Вартість страхування титулу в середньому становить 0,3-0,5% від страхової суми. До тарифу можуть застосовуватися коригуючі коефіцієнти і, як правило, франшиза від 1%. Страхова сума вибирається за бажанням клієнта. Зазвичай вона не перевищує розміру заборгованості за кредитом. Тобто у разі визнання договору купівлі-продажу недійсним, страхова компанія відшкодує тільки заборгованість по банківському кредиту.
Таким чином, єдиною гарантією інвестицій в нерухомість можна вважати ділову репутацію забудовника і наявність вже зданих в експлуатацію об’єктів. Купуючи нерухомість на вторинному ринку, потрібно наводити довідки про попередніх власників у ЖЕКу та БТІ.
Перелік основних ризиків, внаслідок яких інвестор може позбутися права на майно:
- продаж житла неповнолітніми або недієздатними особами;
- здійснення угоди фізичною особою, дієздатність якої обмежена в судовому порядку внаслідок зловживання спиртними напоями або наркотичними речовинами;
- відсутність згоди на угоду родичів продавця першого ступеня (дружини (чоловіка), дітей, батьків);
- арешт об’єкта податковими органами при великих заборгованостях попередніх власників;
- шахрайські дії при оформленні угоди (наприклад, використання підроблених документів).

* За матеріалами uainsurer.com


© 2003-2012  Українське агентство фінансового розвитку Дизайн та розробка порталу
студія web-дизайну "Золота рибка"